今年以來，全國整個(gè)樓市大環(huán)境一度陷入低迷頹勢(shì)，與2013年的高歌猛進(jìn)不同，今年的樓市供大于求，庫存高企，市場(chǎng)觀望情緒濃烈，導(dǎo)致價(jià)格“跌跌不休”，因此進(jìn)入下半年，國內(nèi)大部分城市紛紛取消限購，接著9月底，央行出臺(tái)房貸新政，到11月底再次宣布降息，這意味著“限購”已大面積松動(dòng)，“限貸”已大幅度放寬。再加上“樓市調(diào)控”繼2013年后再度“缺席”今年12月11日在北京閉幕的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議，這亦被業(yè)界認(rèn)為是一個(gè)重大信號(hào)。以上種種都反映出政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控逐漸松動(dòng)，樓市進(jìn)入去行政化階段，未來房地產(chǎn)行業(yè)將依靠市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)。

樓市的“限”時(shí)代

自房地產(chǎn)市場(chǎng)建立以來，該行業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中占了很大份額，可謂支柱產(chǎn)業(yè)。政府不斷地出臺(tái)調(diào)控政策，不僅要應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的發(fā)展變化，還要應(yīng)對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的過熱或低迷，這也是我國房地產(chǎn)調(diào)控政策復(fù)雜繁多的一個(gè)重要原因。政府近十年出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)過實(shí)踐表明，以行政手段調(diào)控樓市，往往在短期內(nèi)奏效，缺乏長效性，并且由于不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具體的發(fā)展情況不同，用同樣的行政手段調(diào)控容易造成“一刀切”，所取得效果也差強(qiáng)人意，“副作用”屢屢顯現(xiàn)。

政府對(duì)于樓市的行政干預(yù)措施主要以限價(jià)、限購、限貸為代表，因此樓市這些年可謂處于“限”時(shí)代。

限價(jià)令是針對(duì)這幾年房?jī)r(jià)上漲過快，帶來一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的情況下而出臺(tái)。其中，最受關(guān)注的是去年4月份北京推出的限價(jià)令，具體內(nèi)容為新盤報(bào)價(jià)不能高于該盤此前成交價(jià)，也不能高于周邊同質(zhì)商品房?jī)r(jià)格，否則政府將不予發(fā)放預(yù)售許可證。而事實(shí)證明，實(shí)施限價(jià)令，限房?jī)r(jià)不限地價(jià)，雖然在短期內(nèi)有效抑制了新盤肆意漲價(jià)行為，卻并不能對(duì)市場(chǎng)的均價(jià)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，限價(jià)政策的出臺(tái)，使得房企推盤節(jié)奏逐漸放慢，造成的直接后果并非是房?jī)r(jià)下跌，而是市場(chǎng)供應(yīng)突然緊張。因此這一政策往往遭到詬病。

而限購政策則始于2010年4月出臺(tái)的“新國十條”，政策出臺(tái)后，約49個(gè)房?jī)r(jià)過高的地級(jí)以上城市紛紛跟進(jìn)這一政策，相繼頒布相關(guān)細(xì)則，出臺(tái)限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定，這些城市都以直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市為主。其中，北上廣深四個(gè)一線城市的限購門檻最高，對(duì)購房資格的審核也最為嚴(yán)格。限購令的出臺(tái)主要是為了抑制投資和投機(jī)性住房需求，從而使房?jī)r(jià)有所下降，在短期內(nèi)取得了一定的效果，暫時(shí)打壓了房?jī)r(jià)，但卻不能解決樓市的根本問題。

至于限貸，即“認(rèn)房又認(rèn)貸”，嚴(yán)格限定銀行貸款購房對(duì)象。專家稱限貸的影響力比其他的調(diào)控政策要大得多。限貸令能夠避免銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)過度積累、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的整體目標(biāo)起來了極其重要和關(guān)鍵的作用。但如此嚴(yán)厲的房貸政策卻難免殃及一些剛需住房需求。

對(duì)于江門本地樓市來講，不存在限價(jià)政策，但也存在限購令，不過也僅是“限外”不“限內(nèi)”，所謂“限外”是指對(duì)境外、港澳等買家進(jìn)行限購，但不對(duì)內(nèi)地居民實(shí)施限購。

樓市進(jìn)入去行政化階段

今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出嚴(yán)重的供求失衡，庫存高企，價(jià)格持續(xù)下跌，買家持續(xù)觀望，整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入下行區(qū)間。因此，為了提振市場(chǎng)信心，大部分二三線城市都放松了限購政策。而北京、上海、廣州、深圳等一線城市仍持續(xù)“限購”，對(duì)此，有分析認(rèn)為，限購政策的調(diào)整只是針對(duì)部分供應(yīng)過剩、投資需求被擠出的城市。而對(duì)于供需關(guān)系緊張的一線城市來說，限購政策則暫時(shí)不會(huì)有明顯的松動(dòng)。

據(jù)了解，限購政策放松后，樓市并未出現(xiàn)回暖的跡象，多數(shù)城市也僅僅出現(xiàn)了“曇花一現(xiàn)”的成交高峰。如濟(jì)南市自取消限購后，成交量經(jīng)歷兩周的走高，但第三周卻回落到限購之前的水平。因而樓市調(diào)整還在繼續(xù)。9月底，央行出臺(tái)房貸新政，認(rèn)貸不認(rèn)房。繼40多個(gè)城市松綁限購后，限貸又被全面松綁，而且松綁幅度遠(yuǎn)超預(yù)期，其中針對(duì)首套的認(rèn)定甚至超過2009年最寬松政策時(shí)期。這種松綁有利于刺激包括改善需求在內(nèi)的大量需求入市，改善型置業(yè)者迎來春天。就江門本地來說，房貸新政出臺(tái)后，刺激樓市成交量大漲，10月及11月成交破千，不斷刷新今年以來的最高成交紀(jì)錄。其中改善型需求也得以釋放。

取消限購，松綁限貸都被認(rèn)為是樓市去行政化的表現(xiàn)。江門本地資深地產(chǎn)人士，元子地產(chǎn)總經(jīng)理譚華駒對(duì)此表示，早在上一年十八屆三種全會(huì)就指出，經(jīng)濟(jì)體制改革是全面深化改革的重點(diǎn)，核心問題是處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用，也是樓市要去除行政干預(yù)的定調(diào)，無論是金融市場(chǎng)還是房地產(chǎn)市場(chǎng)，都會(huì)利用市場(chǎng)杠桿來調(diào)節(jié)，對(duì)于樓市政府會(huì)更傾向于用一些金融手段，包括稅收、利率等來調(diào)節(jié)，而今年以來政府的表現(xiàn)也印證了這一點(diǎn)，整個(gè)市場(chǎng)也將一些行政干預(yù)措施逐步取消。

而美吉地產(chǎn)總經(jīng)理湯建軍則認(rèn)為，市場(chǎng)本身會(huì)有自己的規(guī)律，政策干預(yù)太大的時(shí)候，反而會(huì)擾亂市場(chǎng)的固有規(guī)律?？v觀這幾年的樓市，要么暴漲、要么暴跌，要么滯銷，要么大面積推貨，這好比不斷蓄水、放水，是很不健康的。正如過去十年，五一、十一、春節(jié)這幾個(gè)長假，都形成了一個(gè)重要的消費(fèi)節(jié)點(diǎn)，一旦釋放完這一波消費(fèi)后，市場(chǎng)便又迅速冷卻下來，這都是不健康的現(xiàn)象。政策是可以調(diào)控樓市，但不能過度依賴，應(yīng)該適當(dāng)放手讓市場(chǎng)自身調(diào)整。而接下來，整個(gè)經(jīng)濟(jì)增速放緩，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)慢慢放緩開發(fā)投資的速度，樓市的干預(yù)政策慢慢減少會(huì)成為新常態(tài)。

南方日?qǐng)?bào)