過去3年，集中的以限購等 行政手段打壓樓市，在實(shí)際上看來見效并不十分明顯，12年及13年大部分重點(diǎn)熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲勢頭不改，樓市繼續(xù)熾熱。2013年新一屆政府上臺(tái)，新領(lǐng)導(dǎo) 人調(diào)控樓市的思路有所改變，以更尊重市場化的原則，更注重以長效機(jī)制推進(jìn)來調(diào)控樓市，而不是延用過去的行政手段打壓。14年陸續(xù)有地方政府放松當(dāng)?shù)氐臉鞘?限購也得到了中央的默許。

總的來看， 我們認(rèn)為即使一線城市短期內(nèi)仍不可能放開當(dāng)?shù)氐臉鞘邢拶徴?，但其它絕大部分城市已經(jīng)解除或放松限購“緊箍咒”，顯示歷時(shí)3年的以限購等行政手段調(diào)控樓市，基本已經(jīng)告一段落，限購政策將退出歷史舞臺(tái)。

對于銷售影響來看，據(jù)我們觀測，大部分限購放開城市，在限購放開當(dāng)月，樓市成交均會(huì)有一定幅度回升(集中簽約原因造成)，但之后又會(huì)恢復(fù)平靜。我們認(rèn)為 主要仍是與當(dāng)前樓市景氣度有所下行有關(guān)。但限購?fù)顺龅囊饬x在于，前期合理的改善性需求、投資性需求被誤殺或被拒于門外的狀況得到更改。改善及投資性需求將 對樓市未來持續(xù)的需求帶來重要支撐。

整體來看，樓市政策持續(xù)吹暖風(fēng)得到進(jìn)一步驗(yàn)證。而在當(dāng)前樓市景氣度下行，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅回 落(從年初約20%的高位回落到當(dāng)前13.2%)，土地成交遇冷等背景下(對年內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速的拖累及當(dāng)?shù)卣?cái)政收入的影響不容忽視)，以信貸放松、優(yōu)惠等 政策促進(jìn)成交的預(yù)期也越來越高。四季度銀行對房貸松綁可能性增加。

投資建議：行業(yè)基本面繼續(xù)探底，政策轉(zhuǎn)暖得到進(jìn)一步驗(yàn)證，而資金面陸續(xù)改善預(yù)期也愈加強(qiáng)烈。這將有利于房地產(chǎn)板塊持續(xù)的估值向上修復(fù)行情。維持板塊“謹(jǐn)慎推薦”投資評級，預(yù)計(jì)四季度板塊仍會(huì)有不錯(cuò)的表現(xiàn)。

風(fēng)險(xiǎn)因素。房價(jià)及銷售大幅回落超預(yù)期、房企信貸違約現(xiàn)象超預(yù)期。

中房網(wǎng)