2013年10月末，習(xí)近平總書(shū)記在第十次集體學(xué)習(xí)時(shí)提出，要加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，滿足群眾基本住房需求，實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。筆者認(rèn)為，此次會(huì)議不簡(jiǎn)單著眼于實(shí)現(xiàn)控房?jī)r(jià)的短期目標(biāo)，更加注重房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展，解決居民住房需求，這預(yù)示著房地產(chǎn)政策方向和重點(diǎn)。建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，將是未來(lái)樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)。

一、未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

(一)主張房?jī)r(jià)上漲的觀點(diǎn)

1、財(cái)政困難論。地方作風(fēng)更希望房?jī)r(jià)上漲，地方政府的債務(wù)壓力和土地招拍掛制度將繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)創(chuàng)新高。

2、城鎮(zhèn)化論。城鎮(zhèn)化將繼續(xù)推高房?jī)r(jià)，從城市化看，城市房?jī)r(jià)也許會(huì)再漲一段時(shí)間。

3、房?jī)r(jià)周期論。中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)周期達(dá)100年，未來(lái) 15-20年仍然是上漲周期。

未來(lái)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的9個(gè)因素如下：

1、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)繁榮周期沒(méi)有結(jié)束。到2020年我國(guó)經(jīng)濟(jì)翻番，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度必須達(dá)到7％以上，加上收入倍增計(jì)劃等，將帶來(lái)住房購(gòu)買能力的提高。

2、地方財(cái)政支付困難推高房?jī)r(jià)。據(jù)國(guó)家審計(jì)署資料，2012年底4個(gè)省、17個(gè)省會(huì)城市承諾以土地出讓收入為償債來(lái)源的債務(wù)余額為7746．97億元，占這些地區(qū)債務(wù)余額的54．64％。償還債務(wù)的出路是提高土地價(jià)格，或者發(fā)行地方債，地方債的發(fā)行依然要靠稅收、靠土地財(cái)政來(lái)解決。

3、宏觀政策對(duì)商品房的影響。宏觀政策確定保障房是政府建設(shè)的重點(diǎn)，但因保障房的建設(shè)量，本身環(huán)境、地點(diǎn)和質(zhì)量等無(wú)法滿足需求，仍然需要商品房市場(chǎng)起決定性作用。宏觀政策要壓縮過(guò)剩產(chǎn)能，房地產(chǎn)是源頭。壓縮產(chǎn)能會(huì)導(dǎo)致原材料價(jià)格上漲，抬高住房成本。同時(shí)，全社會(huì)的貨幣供應(yīng)量持續(xù)不斷擴(kuò)張，這些資金的很大部分集中到投資或購(gòu)買住房上，也會(huì)提高住房?jī)r(jià)格。

4、城鎮(zhèn)化比率的提高。為提高城鎮(zhèn)化率，就得建造新的城市或區(qū)域。

5、需求的擴(kuò)大和投資性。家庭的小型化導(dǎo)致住房二人一套和一人一套的情況增加，從而增加了住房需求。在投資選擇比較中，房地產(chǎn)依然有優(yōu)勢(shì)。

6、流動(dòng)性依然充足。我國(guó)較高的存款準(zhǔn)備金率，表明我國(guó)未來(lái)發(fā)展不會(huì)缺乏資金，為房地產(chǎn)投資提供了資金來(lái)源。影子銀行和信托基金等資金偏愛(ài)房地產(chǎn)，社會(huì)資金依然看好房地產(chǎn)。

7、土地貨幣化?？晒╅_(kāi)發(fā)建設(shè)的土地有限，隨著貨幣供應(yīng)增加，土地價(jià)格肯定上漲，因而住房?jī)r(jià)格必然上漲。

8、房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷型。房地產(chǎn)調(diào)控提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度，土地開(kāi)發(fā)和拍賣土地的能力只有大房地產(chǎn)商才擁有，他們的營(yíng)銷戰(zhàn)略也相對(duì)具有壟斷性。同時(shí)，大量中間人出現(xiàn)，增加了流通環(huán)節(jié)和成本，提高了維持高價(jià)的承受能力。

9、受益人的心態(tài)。目前購(gòu)買住房投資的人，很大部分是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)各種制度改革的受益人，他們拿著大量的住房，不在乎房?jī)r(jià)的高低，也不擔(dān)心其下跌。這種力量在新開(kāi)盤尤其是高檔商品房項(xiàng)目中依然存在。

(二)主張房?jī)r(jià)下跌的觀點(diǎn)

1、泡沫論。房地產(chǎn)存在泡沫，價(jià)格已經(jīng)高得離譜。

2、鬼城論，國(guó)內(nèi)有些城市住房供給過(guò)剩，超越了發(fā)展階段，很多新城區(qū)沒(méi)有人居住。

3、崩潰論。國(guó)內(nèi)有些城市住房?jī)r(jià)格已經(jīng)大幅度下跌，其他地方未來(lái)也可能出現(xiàn)下跌。

4、剝皮論。房?jī)r(jià)先從中心城市的外圍和城市郊區(qū)下跌，逐漸向中心城市和城市核心區(qū)擴(kuò)散。

未來(lái)抑制房?jī)r(jià)上漲乃至使其下跌的7個(gè)因素如下：

1、城鎮(zhèn)化建設(shè)。城鎮(zhèn)化的土地供應(yīng)增加，人口結(jié)構(gòu)調(diào)整，將影響房?jī)r(jià)上漲。中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出，今后要減少工業(yè)用地，增加生活、居住用地供應(yīng)比例，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模，在城市群的布局上，大中小城市和小城鎮(zhèn)合理分工、布局，協(xié)調(diào)發(fā)展。這對(duì)今后城鎮(zhèn)化發(fā)展路徑進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整，也必將影響未來(lái)的房?jī)r(jià)變化。

2、房地產(chǎn)管理制度。房地產(chǎn)管理制度的變化將影響房?jī)r(jià)上漲，地方政府抬高土地價(jià)格，并不足以解決財(cái)政所需要的資金，房地產(chǎn)稅收如能歸地方政府，地方就有很大的積極性。隨著2014年財(cái)產(chǎn)登記制度的建立，房地產(chǎn)、個(gè)稅聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的完善，將大大增強(qiáng)開(kāi)征房地產(chǎn)持有稅等的操作性，因此，住房?jī)r(jià)格必然會(huì)回落。

3、經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是轉(zhuǎn)型升級(jí)的牛鼻子，只有住房?jī)r(jià)格回歸理性，才能降低生活成本，降低企業(yè)房地產(chǎn)和資金成本，讓其他產(chǎn)業(yè)有高利潤(rùn)，才能鼓勵(lì)向其他行業(yè)投資，為轉(zhuǎn)型升級(jí)提供資金和利潤(rùn)支持。房地產(chǎn)價(jià)格下降是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的政策抉擇要求。

4、經(jīng)濟(jì)周期的變化。2013年我國(guó)經(jīng)濟(jì)速度開(kāi)始下行，這是大周期的調(diào)整。未來(lái)的增長(zhǎng)速度不會(huì)再超越8％。結(jié)構(gòu)調(diào)整和戰(zhàn)略思路的調(diào)整，更多注重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和效益，城鎮(zhèn)化的發(fā)展同樣注重質(zhì)量、生態(tài)、文化和歷史，不會(huì)再搞大拆大建，急于求成。

5、高房?jī)r(jià)和高利率將使中心城市失去優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)本身不具多少技術(shù)含量，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代和實(shí)體經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，房地產(chǎn)的過(guò)度發(fā)展是很不穩(wěn)定的。高房?jī)r(jià)的連鎖效應(yīng)會(huì)抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲。

6、房地產(chǎn)市場(chǎng)已處于不健康狀態(tài)。房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超越國(guó)際水平，諸多地方出現(xiàn)空城，入住率很低，房地產(chǎn)的投資回報(bào)價(jià)值縮小，風(fēng)險(xiǎn)加大，建筑成本下降。房地產(chǎn)的暴利，也讓企業(yè)和社會(huì)無(wú)心進(jìn)行研發(fā)和技術(shù)投入，這將使我國(guó)喪失國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。

7、住房供給已超過(guò)城鎮(zhèn)化人口的需求。按照 2009—2012年以來(lái)全國(guó)每年銷售的住房套數(shù)計(jì)算(每套100平方米以上)，每年可解決2600-3000萬(wàn)人口入城，但實(shí)際每年城鎮(zhèn)化人口不足2300萬(wàn)。根據(jù)目前的施工面積和銷售情況，假設(shè)未來(lái)每年依然銷售940萬(wàn)套住宅，8年銷售7520萬(wàn)套，至少可以解決22560萬(wàn)人口的居住，而城市增加的人口實(shí)際只有17600萬(wàn)，只需要5833萬(wàn)套，未來(lái)8年住房供應(yīng)超過(guò)需求 1700萬(wàn)套。由此可見(jiàn)，未來(lái)8年住房基本是供給能力大于需求能力的，房?jī)r(jià)應(yīng)該穩(wěn)定乃至下降，結(jié)構(gòu)上或許有所波動(dòng)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)政策亟待調(diào)整

(一)在新的條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的變化

1、房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和轉(zhuǎn)型的支撐力沒(méi)變。我國(guó)經(jīng)濟(jì)舊模式的原動(dòng)力趨弱，新動(dòng)力尚未形成，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于高速向中高速轉(zhuǎn)換的“空檔期”。為保證這種轉(zhuǎn)化平穩(wěn)實(shí)現(xiàn)，而不至于出現(xiàn)失速下滑，房地產(chǎn)仍然是守住增長(zhǎng)底線的支撐力，同時(shí)也為改革轉(zhuǎn)型奠定一個(gè)“緩沖區(qū)”。可以設(shè)想，如果沒(méi)有房地產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐，沒(méi)有土地出讓金大幅改善對(duì)地方收入的支撐，沒(méi)有房地產(chǎn)銷售改善對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的拉動(dòng)，那么，2013年能否實(shí)現(xiàn)7．5％的預(yù)期目標(biāo)?

2、土地“招拍掛”機(jī)制沒(méi)變。土地“招拍掛”機(jī)制作為房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地財(cái)政運(yùn)行的基石，在未來(lái)幾年都很難有實(shí)質(zhì)性變化。歸根結(jié)底，商品房用地供應(yīng)不足，地方政府對(duì)土地財(cái)政過(guò)度依賴只是一個(gè)結(jié)果，它是對(duì)土地“招拍掛”機(jī)制的響應(yīng)。過(guò)去3年，中央政府下達(dá)的住宅用地供給計(jì)劃指標(biāo)都未能完成。機(jī)構(gòu)上看，房?jī)r(jià)上漲壓力更大的一線城市，其住宅用地供給比例處于持續(xù)的下降通道。盡管近期的調(diào)控政策都強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大土地供給，但事實(shí)上，如果建設(shè)用地總量難以擴(kuò)張，住宅供給比例難以提升，這個(gè)政策將很難落地。

3、房?jī)r(jià)控制占決策權(quán)重沒(méi)變。房?jī)r(jià)控制依然占有重要的決策權(quán)重，這在短期內(nèi)不會(huì)有明顯的變化。盡管到目前為止，新一屆政府并未對(duì)控制房?jī)r(jià)有過(guò)公開(kāi)的表態(tài)，市場(chǎng)也廣泛預(yù)期房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和問(wèn)責(zé)機(jī)制會(huì)有所淡化，并寄望于供給體系的多元化，以使市場(chǎng)之手發(fā)揮更大的作用。然而事實(shí)上，由于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)惡化財(cái)富和收入分配，產(chǎn)生社會(huì)問(wèn)題，政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲保持著比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)基本驅(qū)動(dòng)力變?nèi)?。房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的基本驅(qū)動(dòng)力變?nèi)?，?duì)調(diào)控的承受能力將會(huì)下降，一項(xiàng)政策的出臺(tái)可能會(huì)產(chǎn)生難以預(yù)料的負(fù)面沖擊。因此，調(diào)控力度的把握將比以往更加困難。盡管2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪比較明顯的反彈，但是就全國(guó)整體而言，庫(kù)存消化壓力并未明顯緩解，個(gè)別城市庫(kù)存壓力仍然較大，甚至有些城市的房?jī)r(jià)處于下跌通道。因此，基于本輪市場(chǎng)反彈的這種結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度已經(jīng)放緩，貨幣也將處于中性偏緊的狀態(tài)，可以判斷中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本支撐因素都在不同程度地弱化。因此，未來(lái)的調(diào)控將更加難以平衡；既要兼顧經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又要抑制個(gè)別城市的房?jī)r(jià)上漲，還要預(yù)防調(diào)控力度不合適所引發(fā)的下行風(fēng)險(xiǎn)。

5、房地產(chǎn)市場(chǎng)核心問(wèn)題的變化。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題已經(jīng)從總量不足逐步過(guò)渡到住房占有的不平衡，這意味著調(diào)控政策的目標(biāo)將更為多元化，調(diào)結(jié)構(gòu)將會(huì)是住房政策的長(zhǎng)期目標(biāo)。中央政府認(rèn)為，解決群眾住房問(wèn)題是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)，還存在著住房困難家庭的需求尚未根本解決、保障性住房總體不足，住房資源配置不合理不平衡等問(wèn)題。

6、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)分化的格局，區(qū)域之間、城市之間冷熱不均的現(xiàn)象繼續(xù)凸顯，顯示我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體性趨弱，結(jié)構(gòu)性和差異性趨強(qiáng)。在這種背景下，未來(lái)的房地產(chǎn)政策可能傾向于差別化，而非一刀切。分化格局反映的是人口流動(dòng)的新趨勢(shì)。第六次人口普查顯示，單向、集中的人口流動(dòng)模式?jīng)Q定了個(gè)別熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)需求依然旺盛，及時(shí)實(shí)施嚴(yán)格的限購(gòu)等干預(yù)措施，也難以從根本上抑制房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)。反之，部分遭遇人口流失的城市，房?jī)r(jià)卻承受下滑的壓力。以人口城鎮(zhèn)化為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，決定了未來(lái)的房地產(chǎn)政策必須對(duì)流動(dòng)人口的住房需求給予必要的關(guān)注。盡管從數(shù)據(jù)上觀察，農(nóng)村向城鎮(zhèn)的人口遷移規(guī)模最大，速度最快的階段已經(jīng)過(guò)去，然而遷移人口的住房問(wèn)題卻比以往更加突出。

(二)政策調(diào)整和完善需把握的原則

盡管很難對(duì)房地產(chǎn)政策走向進(jìn)行精確的判斷，但是考慮到政策的選擇都基于一定的約束條件，未來(lái)并非完全無(wú)跡可循。在調(diào)整和完善房地產(chǎn)相關(guān)政策時(shí)，要把握以下5項(xiàng)原則。

1、底線思維原則。底線思維決定了短期的房地產(chǎn)政策仍將表現(xiàn)出明顯的階段性和逆周期特征。短期內(nèi)的房地產(chǎn)政策走向仍將取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度。如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓力增加，則政策的選項(xiàng)是：弱化舊政策的執(zhí)行力度、延緩新政策的推出節(jié)奏。房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的時(shí)間點(diǎn)和試點(diǎn)方案將部分取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的環(huán)境，如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力依然較大，推出節(jié)奏仍有可能繼續(xù)延后，或者采取較為溫和的試點(diǎn)方案。

2、問(wèn)責(zé)制原則。房?jī)r(jià)目標(biāo)和問(wèn)責(zé)機(jī)制決定了以限購(gòu)、限貸等抑制需求的行政干預(yù)措施在短期內(nèi)難以退出。盡管限購(gòu)、限貸、限售等短期政策是典型的行政干預(yù)，不符合市場(chǎng)化的長(zhǎng)期方向，但是對(duì)于房?jī)r(jià)上漲壓力較大的一線和個(gè)別二線城市而言，是短期內(nèi)最有效的手段。房?jī)r(jià)控制依然是問(wèn)責(zé)考核的核心，地方和中央在這一點(diǎn)上并不存在分歧。無(wú)數(shù)據(jù)表明限購(gòu)、限貸等政策能夠?qū)崿F(xiàn)控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)，它的實(shí)際效果往往是抑制供應(yīng)，需求不會(huì)被消滅，只會(huì)被延后。

3、供應(yīng)體系原則。長(zhǎng)期的住房供應(yīng)體系將走向“三元供應(yīng)格局”：低收入家庭的安居需求，通過(guò)保障房政策給予支持，主要靠“租”，合并公租房和廉租房。中間“夾心層”的商品房需求，通過(guò)財(cái)稅、金融等手段的定向支持，使之有能力滿足自住性的首套商品房需求，幫助其擁有產(chǎn)權(quán)，分享城市升值的好處；高收入家庭的改善性需求，通過(guò)房產(chǎn)稅等手段予以適度抑制。

4、土地制度改革原則。通過(guò)土地制度改革釋放住宅用地的政策效果需要時(shí)間檢驗(yàn)。集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)能否為住宅用地提供潛在的空間尚需時(shí)間確認(rèn)。土地指標(biāo)偏緊的珠三角、長(zhǎng)三角發(fā)達(dá)城市更有可能從存量領(lǐng)域開(kāi)啟集體建設(shè)用地的市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)，并在一定程度上緩解住宅用地緊張的格局。

5、市場(chǎng)化原則。十八屆三中全會(huì)提出“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，更好發(fā)揮政府作用”，代表著房地產(chǎn)政策的長(zhǎng)期走向，也被解讀為行政性政策退出、長(zhǎng)效機(jī)制逐步確立、房地產(chǎn)走向市場(chǎng)化路徑以及改革的優(yōu)先次序可能是：首先，需要啟動(dòng)供給端改革，使土地和資金供應(yīng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化；其次，啟動(dòng)需求端改革，逐步退出限購(gòu)、限貸等行政干預(yù)措施，建立以稅收、金融手段等市場(chǎng)工具為主的長(zhǎng)效機(jī)制，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的情況下，適時(shí)啟動(dòng)房地產(chǎn)試點(diǎn)和立法。

三、房地產(chǎn)調(diào)控的兩個(gè)問(wèn)題

(一)結(jié)構(gòu)性矛盾突出問(wèn)題

當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)是問(wèn)題不少，絕大部分都不是由總量矛盾造成的，而是源于行業(yè)內(nèi)部各種結(jié)構(gòu)性的突出矛盾。

1、房?jī)r(jià)與購(gòu)買力的不匹配。當(dāng)前，對(duì)住宅需求最大的人群應(yīng)當(dāng)是進(jìn)入城市不久的“新市民”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，大約有兩億人口居住在城鎮(zhèn)卻沒(méi)有城鎮(zhèn)戶籍，這一群體基本是在城市務(wù)工的農(nóng)業(yè)人口，而各類保障性住房也基本不能覆蓋著一群體。對(duì)于“新市民”這一群體來(lái)說(shuō)，當(dāng)前商品住宅價(jià)格過(guò)高是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。如果城鎮(zhèn)住宅需求最大的一個(gè)群體，購(gòu)買力長(zhǎng)期無(wú)法支持當(dāng)前的商品住宅價(jià)格，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然不可持續(xù)。房?jī)r(jià)與購(gòu)買力的不匹配也會(huì)對(duì)住宅以外的消費(fèi)產(chǎn)生很大影響，房?jī)r(jià)對(duì)家庭消費(fèi)具有明顯的抑制作用。城鎮(zhèn)化應(yīng)當(dāng)是全社會(huì)生活水平全面提高的過(guò)程，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展固然是其中的重要一環(huán)，但如果家庭消費(fèi)因此受到明顯抑制，那城鎮(zhèn)化就偏離了它的初衷。要解決這些問(wèn)題，一是要認(rèn)識(shí)到雖然房?jī)r(jià)與購(gòu)買力不匹配，但是房?jī)r(jià)暴跌對(duì)于經(jīng)濟(jì)弊遠(yuǎn)大于利，所以需要持續(xù)不斷的提高居民的可支配收入，以增強(qiáng)住房需求群體的購(gòu)買力。二是要加強(qiáng)保障住房的建設(shè)分配和租房市場(chǎng)的規(guī)范化，分流一部分商品住宅購(gòu)房需求。

2、區(qū)域之間發(fā)展不平衡。從全國(guó)來(lái)看，局部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快，某些地方出現(xiàn)了所謂的“鬼城”。 2013年7月發(fā)布的《城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》評(píng)估了286個(gè)地級(jí)以上市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，其中風(fēng)險(xiǎn)最集中的區(qū)域在我國(guó)西北地區(qū)，并且風(fēng)險(xiǎn)最高的前50個(gè)城市幾乎均為三線城市。就實(shí)際層面而言，現(xiàn)在很多城市都在興建新城、衛(wèi)星城，這些城市中的新區(qū)也有過(guò)度開(kāi)發(fā)之嫌。與這些局部地區(qū)的過(guò)度開(kāi)發(fā)形成鮮明對(duì)比的是，在大城市、城市中心區(qū)域，住宅依舊是相對(duì)稀缺的資源。我國(guó)住宅市場(chǎng)區(qū)域間的發(fā)展不平衡可能會(huì)長(zhǎng)期存在，這是由房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)周期特性決定的。可行的措施是繼續(xù)發(fā)展城市和城際交通體系，轉(zhuǎn)移一部分大城市和市中心人口至新開(kāi)發(fā)區(qū)域。這樣既緩解了大城市及城市中心區(qū)域的壓力，又充分利用了已過(guò)度開(kāi)發(fā)地區(qū)的房地產(chǎn)資源。然而，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同樣有資金投入大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此，需要認(rèn)識(shí)到調(diào)整區(qū)域不平衡是一個(gè)漫長(zhǎng)的、動(dòng)態(tài)的過(guò)程、應(yīng)用長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光看待這個(gè)問(wèn)題。

(二)貨幣供應(yīng)及流向問(wèn)題

1、房?jī)r(jià)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是貨幣問(wèn)題。房?jī)r(jià)漲跌及其走勢(shì)取決于多個(gè)方面因素，其中包括宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣供應(yīng)水平、可替代投資品市場(chǎng)狀況、區(qū)位、相關(guān)社會(huì)心理狀態(tài)、社會(huì)保障性住房供給水平以及稅收因素等。貨幣供應(yīng)從總體上影響房?jī)r(jià)走勢(shì)，城市發(fā)展不均衡、公共服務(wù)供給不均衡、城市間機(jī)會(huì)不均衡等從結(jié)構(gòu)上影響房?jī)r(jià)。稅收因素既可以在總體方面又可以在結(jié)構(gòu)方面影響房?jī)r(jià)。貨幣供給是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵因素，要認(rèn)清房?jī)r(jià)漲跌的本質(zhì)，即房?jī)r(jià)漲跌的核心問(wèn)題是貨幣供應(yīng)狀況，房?jī)r(jià)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是貨幣問(wèn)題。

2、貨幣供給增長(zhǎng)支撐了高房?jī)r(jià)。貨幣供應(yīng)影響房?jī)r(jià)的作用機(jī)理在于，當(dāng)貨幣供應(yīng)大幅擴(kuò)張時(shí)，充裕的資金為房地產(chǎn)投資提供了基礎(chǔ)，投資者獲取信貸資金的便利程度增加，機(jī)會(huì)成本降低。另—方面，貨幣供應(yīng)大漲必然引發(fā)物價(jià)大幅上漲、貨幣貶值，投資者以及普通居民必然通過(guò)投資或購(gòu)買房地產(chǎn)來(lái)應(yīng)對(duì)，其結(jié)果是房?jī)r(jià)上漲，而當(dāng)貨幣供應(yīng)大幅縮小時(shí)，支撐房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)不存在，投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本也會(huì)增加，市場(chǎng)流動(dòng)性減弱，投資者或普通居民傾向于持有現(xiàn)金資產(chǎn)，而不選擇購(gòu)買房地產(chǎn)，其結(jié)果是房?jī)r(jià)下跌。

3、房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是控制好貨幣供應(yīng)。根據(jù)中國(guó)央行公布的數(shù)據(jù)，2013年10月末，廣義貨幣 (M2)余額107．02萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng)14．3％。在貨幣供應(yīng)充裕的情況下，人們對(duì)房?jī)r(jià)依然保持看漲預(yù)期，以信貸資金為主的資金自然會(huì)源源不斷地流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2013年1月—11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68．6％。上述數(shù)據(jù)表明，民間房地產(chǎn)投資熱情依然高漲，到 2013年11月依然有大規(guī)模資金流入房地產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是控制好貨幣供應(yīng)以及貨幣流向。貨幣政策應(yīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的核心。一方面控制好貨幣總量和貨幣投放節(jié)奏，另一方面控制好貨幣流向，同時(shí)重點(diǎn)輔之以稅收政策。

《上海房地》