近期杭州房企個(gè)別樓盤降價(jià)15%-20%以期達(dá)到快速消化庫存回籠資金的目的。這次杭州樓盤降價(jià)幅度如此之大，引起了市場極大的關(guān)注。從全國范圍來看，一手房樓盤價(jià)格在很多二、三線城市已顯疲態(tài)，但尚未下跌，杭州樓盤如此大幅的降價(jià)揭開了全國樓市調(diào)整的序幕。

　　從銷售來看，2014年地產(chǎn)銷量的增速將放緩。在利率市場化的大背景下，資金價(jià)格不斷高企，按揭貸款對于銀行來說屬于低收益資產(chǎn)，優(yōu)惠的按揭利率甚至難以覆蓋成本。因此銀行對于按揭貸款的發(fā)放意愿必然下降，2014年來從銀行貸款買房的優(yōu)惠基本消失，這將從需求端制約整體地產(chǎn)市場的需求。因此預(yù)計(jì)未來地產(chǎn)庫存將上升，資金回籠壓力也將大增。

　　另一方面隨著銀行風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)調(diào)整，對開發(fā)商的貸款也在收緊，地產(chǎn)的開工勢必會(huì)加速。雖然2013年地產(chǎn)銷售情況較好，但與大量的地產(chǎn)開發(fā)投資相比，仍然是杯水車薪。從地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的銷售/投資比來看，2013年約為109%，盡管高于2012年的水平，但離2009-2010年仍有較大差距。后續(xù)的問題在于，2013年地產(chǎn)商通過非標(biāo)融資獲得了大量的資金以支付土地款和后續(xù)開發(fā)款，由于短久期、高息負(fù)債占比上升，因此無論銷售情況如何，地產(chǎn)商在2014年都將不得不加快開工以快速回款，這將進(jìn)一步惡化開發(fā)商2014年的現(xiàn)金流情況。

　　經(jīng)過近十年發(fā)展，房地產(chǎn)的供給已經(jīng)超越了基本住房需求。在房價(jià)易降難升之下，投資需求若完全消失，會(huì)讓樓市進(jìn)入冬季。從政策態(tài)度來看，政府的基本策略是讓市場發(fā)揮主導(dǎo)性作用，不會(huì)為樓市托底，但完全放任會(huì)讓地產(chǎn)投資失控，可以通過加速城鎮(zhèn)化緩解供需不平衡的矛盾。

　　我國現(xiàn)在的大環(huán)境是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)調(diào)整。所謂經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)的就是以投資驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長方式，所謂結(jié)構(gòu)調(diào)整調(diào)的也就是以投資為載體的周期行業(yè)過剩產(chǎn)能。房地產(chǎn)投資是重點(diǎn)投資對象，主觀意愿上也希望看到房地產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

　　因此從房產(chǎn)商現(xiàn)金流、供需失衡、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整上來看，未來幾年都意味著全國樓市將進(jìn)入調(diào)整階段。

上海證券報(bào)