央行8月2日召開(kāi)2019年下半年工作電視會(huì)議，定調(diào)下半年多項(xiàng)重點(diǎn)工作。

??在備受社會(huì)關(guān)注的貨幣政策方面，央行表示下半年將堅(jiān)持實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持松緊適度，及時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)。靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具，適時(shí)適度進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)，保持流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)廣義貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速與名義GDP增速相匹配。

??此外，央行還將加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)配合，加快疏通貨幣政策向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)機(jī)制，進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)微觀主體活力，堅(jiān)持不懈抓好改進(jìn)小微企業(yè)金融服務(wù)工作，深化民營(yíng)和小微企業(yè)金融服務(wù)綜合改革，確保實(shí)現(xiàn)小微企業(yè)貸款戶數(shù)增加、貸款投放擴(kuò)大、貸款成本適度降低，支持優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)擴(kuò)大債券融資規(guī)模。

??一周兩提房地產(chǎn)

??值得注意的是，央行在一周之內(nèi)兩次“點(diǎn)名”房地產(chǎn)，稱繼續(xù)強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金管控。

??不同于年初的年度工作會(huì)議上未提加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的宏觀審慎管理，央行在8月2日召開(kāi)的2019年下半年工作電視會(huì)議上提出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，按照“因城施策”的基本原則，持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金管控。

??事實(shí)上，銀行信貸作為房地產(chǎn)政策關(guān)鍵一環(huán)，央行此前已經(jīng)透露出相應(yīng)調(diào)控思路。

??7月29日，央行在北京召開(kāi)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)上稱，房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多，要合理控制房地產(chǎn)貸款投放，，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)信貸支持。保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性穩(wěn)定性。保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房，加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。

??房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)把控成焦點(diǎn)

??對(duì)于房地產(chǎn)金融層面，風(fēng)險(xiǎn)把控也是近期的市場(chǎng)焦點(diǎn)之一。

??據(jù)了解，在房地產(chǎn)信托方面，監(jiān)管對(duì)其的調(diào)控其實(shí)在今年5月份就已開(kāi)啟。5月中旬，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》。

??今年7月初，針對(duì)此前部分信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的情況，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)部分信托公司開(kāi)展了約談警示，對(duì)近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司提出了“控制業(yè)務(wù)增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平”等要求。

??隨著監(jiān)管政策等因素影響，此前過(guò)快增長(zhǎng)的房地產(chǎn)信托遭遇“急剎車”，集合市場(chǎng)遇冷，成立規(guī)模環(huán)比大幅下降。根據(jù)用益信托在線數(shù)據(jù)顯示，7月份集合信托市場(chǎng)共成立1132款產(chǎn)品，成立規(guī)模1068.54億元，平均收益率為8.09%。其中，房地產(chǎn)信托募資規(guī)模為485.25億元，環(huán)比降幅高達(dá)32.28%；平均收益率為8.30%，環(huán)比下降0.02個(gè)百分點(diǎn)。以此來(lái)看，7月份房地產(chǎn)信托迎來(lái)年內(nèi)的新拐點(diǎn)，成立規(guī)模和收益率雙雙下降。

??在對(duì)于銀行監(jiān)管方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至7月末，銀保監(jiān)會(huì)、各地銀保監(jiān)局及分局2019年已開(kāi)出近1500張罰單，涉及全國(guó)共312家銀行。從銀行領(lǐng)到的處罰案由來(lái)看，涉嫌違法發(fā)放貸款、內(nèi)控管理不到位、信貸資金被挪用、貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)等仍是“重災(zāi)區(qū)”。最近半年多來(lái)，開(kāi)出的115張銀行“涉房”罰單透露出更強(qiáng)約束信號(hào)，多部門密集下發(fā)的文件、公開(kāi)表態(tài)顯示對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管“只緊不松”。

??房地產(chǎn)金融政策“嚴(yán)監(jiān)管”信號(hào)明確

??日前，中共中央政治局會(huì)議傳遞出房地產(chǎn)調(diào)控的聲音，即“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，顯示出對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)嚴(yán)監(jiān)管的趨勢(shì)。

??隨著央行的密集發(fā)聲，進(jìn)一步明確了加碼房地產(chǎn)金融監(jiān)管的信號(hào)。

??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從近期調(diào)控政策看，更多是制約了房企的融資端，也是更好地將信貸資源配置到實(shí)體經(jīng)濟(jì)、新興產(chǎn)業(yè)方面。

??資深信托業(yè)研究員袁吉偉稱，這進(jìn)一步明確了短期房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行。

??中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長(zhǎng)趙錫軍指出，從房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)政策的出發(fā)點(diǎn)來(lái)看，幾年前在提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的時(shí)候，“三去一降一補(bǔ)”中的“降杠桿”，可以說(shuō)是針對(duì)金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)行業(yè)加杠桿的行為。目的即建立一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的機(jī)制，來(lái)防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)暴漲暴跌，避免較大波動(dòng)可能帶來(lái)的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，央行座談會(huì)和下半年工作會(huì)議連續(xù)點(diǎn)出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控，這種密集程度在過(guò)去是比較少的。體現(xiàn)了央行對(duì)于房地產(chǎn)金融監(jiān)管的導(dǎo)向，以及當(dāng)前房貸領(lǐng)域“房住不炒”政策的落實(shí)，有助于規(guī)范相關(guān)銀行貸款操作，也防范各類違規(guī)資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。三季度政策會(huì)以收緊為主，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定利空。同時(shí)，后續(xù)像銀行貸款等相關(guān)政策也會(huì)收緊或者保守。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，從此類會(huì)議的表述來(lái)看，有三點(diǎn)值得肯定：第一，明確房貸政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，也肯定了個(gè)人房貸適度增長(zhǎng)的模式。后續(xù)政策層面和房貸層面會(huì)以穩(wěn)定為導(dǎo)向。第二，強(qiáng)化對(duì)消費(fèi)貸、理財(cái)資金等方面的管控。下半年依然需要管控好資金，防范各類違規(guī)資金流入樓市。第三，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，明確提到了對(duì)高杠桿經(jīng)營(yíng)企業(yè)的管控，尤其是提到了有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率等數(shù)據(jù)的管控。下半年預(yù)計(jì)部分房企在發(fā)債等方面會(huì)比較節(jié)制，同時(shí)也會(huì)積極進(jìn)行債務(wù)的清償，以降低資金方面的壓力。

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