住房問題與每個老百姓密切相關，房地產的政策和市場走向也是每年兩會上備受關注的焦點之一。

??券商中國記者梳理了兩會期間房地產相關政策的表述，包括政府工作報告、行業(yè)主管及監(jiān)管部門的官方表態(tài)，從中提煉出房地產調控政策、房地產金融政策、房地產稅立法、新型城鎮(zhèn)化、房地產市場形勢等五大關鍵詞，圍繞這五大關鍵詞，幫你分析今年房地產政策和市場信號。

??信號一：房地產調控政策

??堅持“房住不炒”，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性

??當前房地產市場已經整體降溫，去年底出現部分城市對房地產調控政策的微調，被部分人士解讀為調控或松綁的信號，因此，今年的調控政策走向備受關注。

??對于房地產調控政策，政府工作報告的表述是：“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)推進保障性住房建設和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。”

??由于政府工作報告中對房地產的表述與往年相比字數少了，措詞也較平和不少，特別是沒提“調控”、“房價”等關鍵詞，被不少人解讀為今年調控政策或將寬松的信號，甚至被部分房地產中介和樓盤銷售用作吸引購房人買房的宣傳標語。

??不過，住建部部長王蒙徽在兩會最后一場“部長通道”壓軸出場時明確表示，今年要穩(wěn)妥實施房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的工作方案，具體要做到五個“堅持”。

??第一，堅持“房住不炒”定位。

??第二，堅持完善住房的市場體系和住房保障體系。

??第三，堅持落實城市主體責任。因城施策、分類指導，要不斷完善市場監(jiān)測預警和考核評價機制，特別是要把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的責任落到實處。

??第四，堅持調結構、轉方式，特別是要大力培育和發(fā)展住房租賃市場，重點解決新市民的住房問題。

??第五，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落。

??王蒙徽對于今年的房地產調控政策做出了更細化的表述，而其中，“房住不炒”、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期、培育和發(fā)展住房租賃市場、保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性、防止大起大落等關鍵詞再次被提及，相當于間接否認了“行業(yè)監(jiān)管有所調整”。

??業(yè)內人士認為，這個表述跟去年12月底住建部的年度工作會議和中央經濟工作會議的口徑一致，意味著房地產行業(yè)管理者并不希望樓市過快放松，還是要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，這個大的方針目前基本沒變。未來樓市政策將依然打擊投資投機，保護真實居住，即使有部分城市政策繼續(xù)調整，但地方主體責任要求房地產市場平穩(wěn)的大原則不變，防止房價大起大落。

??信號二：房地產金融政策

??總方針不變，嚴控高杠桿房企和投資投機性住房貸款

??在今年1月央行全面降準后，業(yè)內普遍預期，流動性的寬松對渴求資金的地產行業(yè)將帶來重大利好，一方面房企的資金壓力有望緩解，另一方面房貸利率有望降低。與此同時，今年以來房企融資計劃密集發(fā)布，部分城市有銀行下調首套房貸利率，甚至下調首套房貸首付比例，再次引發(fā)市場對房地產金融信貸政策放松的預期。因此，今年的房地產金融信貸政策備受關注。

??對此，央行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清明確表示，下一階段房地產金融政策總的方針不會有改變。他還表示，結構性去杠桿就是要把企業(yè)的杠桿率降下來，同時穩(wěn)住居民部門的杠桿率。因為最近幾年居民家庭的杠桿率上升速度較快，這部分杠桿多涉及個人住房貸款，這可能與居民買房、炒房有關。政府部門則是要控制好隱性債務的增量、化解存量。

??對于房地產貸款規(guī)模是否會有所限制，中國銀保監(jiān)會副主席王兆星表示，在房地產貸款領域，監(jiān)管同樣抱著區(qū)別對待的態(tài)度，以風險為準，該支持的支持。加強房地產貸款的監(jiān)測，那些資質不好的、高杠桿的房地產企業(yè)，貸款要控制；加強對投機性房地產貸款的嚴格控制，也要防止通過影子銀行渠道的進入房地產，要保證房地產健康穩(wěn)定發(fā)展；繼續(xù)保障住房貸款的基本需要，也要對帶有投資、投機性按揭貸款嚴格控制，房地產金融是防范風險的重點領域。

??3月13日，銀保監(jiān)會下發(fā)《關于2019年進一步提升小微企業(yè)金融服務質效的通知》，其中要求，各銀行業(yè)金融機構要加強對小微企業(yè)貸款資金流向的監(jiān)測，做好貸中貸后檢查，確保貸款資金真正用于支持小微企業(yè)和實體經濟，防止小微企業(yè)貸款資金被挪用至政府平臺、房地產等調控領域形成新風險隱患。

??上述官方表態(tài)已經說的很清楚了，今年房地產金融政策總的方針不變，會根據風險區(qū)別對待，那些資質不好、負債率高的房企融資以及投資投機性個人住房按揭貸款要嚴控，但是對于優(yōu)質房企融資和基本住房需求貸款仍會支持和滿足。不過，那些期望流向小微企業(yè)的“水”能分流到房地產領域的想法恐怕要落空了。

??信號三：房地產稅立法

??穩(wěn)步推進 目前正在抓緊完善法律草案

??房地產稅與每個人利益相關，房地產稅的每一次官方表態(tài)都能撥動人們敏感的神經，不過房地產稅“喊”了多年一直沒有進展，也成為懸在人們頭上的“達摩克利斯之劍”。直到去年9月房地產稅被正式列入全國人大五年立法規(guī)劃中，才有了實質進展。因此，房地產稅的最新進展情況也備受關注。

??3月5日的政府工作報告中的表述是，“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產稅立法”。這個表述與去年政府工作報告中的表述只一詞之差，由“穩(wěn)妥”改成了“穩(wěn)步”，但其實并沒有實質性的變化。

??而在3月8日的十三屆全國人大第二次會議召開期間，傳出了“今年要制定房地產稅法”的消息，被不少人誤解為房地產稅今年就要出臺，隨后香港內房股聞聲大跌。

??實際上，全國人大常委會委員長栗戰(zhàn)書的原話是：“集中力量落實好黨中央確定的重大立法事項，包括審議民法典，制定刑法修正案（十一）、基本醫(yī)療衛(wèi)生與健康促進法、房地產稅法、出口管制法、社區(qū)矯正法、軍民融合發(fā)展法、退役軍人保障法、政務處分法，修改證券法、現役軍官法、兵役法、人民武裝警察法、全國人民代表大會組織法、全國人民代表大會議事規(guī)則，生物安全法、長江保護法等立法調研、起草，都要加緊工作，確保如期完成?！?/span>

??他只是說今年是制定多個法的立法調研、起草工作，房地產稅法只是其中之一，這也是政府工作報告中的“穩(wěn)步推進”的工作步驟之一。

??隨后的3月9日，全國人大財經委副主任委員烏日圖給出了房地產稅的明確進展：“按照中央要求，房地產稅法由全國人大常委會的預算工作委員會和財政部共同組織起草，目前相關部門正在抓緊完善法律草案、重大問題的論證等方面工作，在條件成熟時，提請全國人大常委會初次審議?！?/span>

??同日，全國人大常委會法制工作委員會副主任劉俊臣也表示：“按照人大常委會立法規(guī)劃，現在有關方面正在研究起草房地產稅法草案，相關工作正在穩(wěn)步推進?！?/span>

??從最新表述來看，房地產稅法草案可能已經形成文本，在內部征求意見后，目前仍存在一些重要分歧和問題，需要多次論證并達成共識后再修改完善，而何時提交初審還會綜合考慮各方面影響因素謹慎行事，之后還要公開征求社會意見、進行再次審議等，最終待審議通過、立法完成后，各地還要制定實施細則進一步落地執(zhí)行?？梢?，距離真正落地實施還有距離。而即使落地后，每個城市征收標準會有差異，不過，房地產稅的征收側重抑制投機炒作，普通老百姓無需過分擔心。

??全國人大財經委副主任尹中卿日前接受媒體采訪時也表示，房地產稅可能對房地產價格有影響，會提高房地產的使用和占有成本。但這并不是說占有房產就要交稅，而是要增加占有多套房、不用于居住等著炒房者的負擔。房地產稅是一個地方稅種，所以房地產稅即使出臺，何時開征、按什么稅率征收，按照法律規(guī)定、充分授權的原則，地方政府應該會有很大的自主選擇權。

??3月12日，十三屆全國人大財經委在《關于2018年中央和地方預算執(zhí)行情況與2019年中央和地方預算草案的審查結果報告》提出，有關部門要加大工作力度，扎實做好稅收立法評估和可行性研究，提高稅收立法質量和效率，盡快提出將增值稅法、消費稅法、關稅法、城市維護建設稅法、契稅法、印花稅法、房地產稅法和稅收征收管理法（修改）等提請全國人大常委會審議的時間安排，按時提交審議，確保完成2020年實現稅收法定的任務。

??信號四：新型城鎮(zhèn)化

??堅持以中心城市引領城市群發(fā)展，城鎮(zhèn)化速度仍會加快

??在因城施策、分類調控的影響下，全國房地產市場整體降溫，部分房企對于行業(yè)未來市場發(fā)展前景并不樂觀，不過也有部分房企認為，中國的城鎮(zhèn)化沒有結束，房地產市場仍有發(fā)展空間。

??對于新型城鎮(zhèn)化，政府工作報告也有明確表述：“深入推進新型城鎮(zhèn)化。堅持以中心城市引領城市群發(fā)展。抓好農業(yè)轉移人口落戶，推動城鎮(zhèn)基本公共服務覆蓋常住人口。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施?！?/span>

??業(yè)內人士認為，報告連續(xù)多年強調“深入推進新型城鎮(zhèn)化”，但缺乏具體措施，這次明確提出“堅持以中心城市引領城市群發(fā)展”，印證了都市圈發(fā)展的邏輯。這意味著，未來以中心城市為核心的都市圈將吸引更多的產業(yè)和人口，而除中心城市及其都市圈以外的城鎮(zhèn)未來發(fā)展或更加渺茫，城市城鎮(zhèn)兩極分化格局難以避免。

??而對于中國新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，多個部委官員也明確表現出樂觀預期。

??國家發(fā)改委主任何立峰表示：“中國新型城鎮(zhèn)化正在加快發(fā)展?，F在全國有600多座城市，400多座是大中城市，其他是小城市。去年常住人口城鎮(zhèn)化率達到59.58%，城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點，就有近1400萬人從農村轉入城鎮(zhèn)，不僅增加城市公共服務設施投入，也會釋放巨大的衣食住行等消費需求，同時為補齊發(fā)展短板，加快棚戶區(qū)改造，加快城區(qū)老舊小區(qū)改造等等，都將進一步釋放巨大的潛在市場?！?/span>

??國家統計局局長寧吉喆也表示：“2018年末全國常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%，分別比上一年提升了1.06、1.02個百分點，已經非常接近《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》中提出的到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右、戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%左右的目標。未來兩年，中國城鎮(zhèn)化速度依然會加快?！?/span>

??信號五：房地產市場形勢

??穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期，防止大起大落

??今年2月，受春節(jié)假期及三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)退潮影響，重點城市成交環(huán)比腰斬，同比也下降3成，降溫明顯。不過，春節(jié)后個別城市樓市成交有回溫苗頭，個別樓盤開盤再現千人搶房現象，還有個別樓盤釋放出要漲價的信息……被部分人誤認為是樓市回暖的信號。因此，除了政策走向，房地產市場走勢也備受關注。

??對于當前的房地產市場形勢，住建部部長王蒙徽在兩會最后一場“部長通道”壓軸出場時表示：“去年以來，我們堅決貫徹落實黨中央、國務院的決策部署，在各個方面的共同努力下，房地產市場總體保持平穩(wěn)運行態(tài)勢，市場預期也發(fā)生了積極變化。主要體現在三個方面：一是住房的成交面積增速放緩；二是住房的成交價格總體平穩(wěn)；三是住房預期，也就是市場預期逐漸趨于理性。”

??對于今年的市場走勢，特別是房價走勢，王蒙徽雖然沒有直說，但是在他提出的今年要穩(wěn)妥實施房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的工作方案具體要做到五個“堅持”中，他強調了：“要不斷完善市場監(jiān)測預警和考核評價機制，特別是要把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的責任落到實處”、“保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落”。

??這意味著，今年的房地產市場仍以“穩(wěn)”為主，地價、房價、預期都要“穩(wěn)”，房價穩(wěn)則意味著不能大起大落，不能大漲大跌。有業(yè)內人士也認為，春節(jié)后個別市場回溫難改總體市場下行調整的大趨勢，未來一二線城市有望低位企穩(wěn)，部分三四線城市將面臨一定去化壓力。

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