樓市“短周期”的頂部或已顯現(xiàn)。根據(jù)日前發(fā)布的上半年國(guó)內(nèi)樓市數(shù)據(jù)，銷售、價(jià)格、新開工、開發(fā)投資等主要指標(biāo)的增速，轉(zhuǎn)向“倒U型”右側(cè)，且下滑幅度有擴(kuò)大趨勢(shì)。
    經(jīng)歷四個(gè)月回升后，開發(fā)投資增速連續(xù)兩個(gè)月下行，上半年6.1%的增速比1-5月下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，6月增速僅為5月增速的近一半。2014年7月確立“去庫存”主題后，樓市和貨幣政策持續(xù)寬松近2年，購房成本降至歷史最低、杠桿拔至歷史最高。之所以在短短四個(gè)月后，開發(fā)投資出現(xiàn)動(dòng)力減弱跡象，一是基數(shù)“突變”的沖擊。2015年“3·30新政”后，商品房銷售面積和金額從去年一季度下滑9.3%和9.2%后扶搖直上，2015年1-6月同比增長(zhǎng)3.9%和10%，低基數(shù)逆轉(zhuǎn)為高基數(shù)；二是熱點(diǎn)城市樓市火爆，需求透支，加上政策局部收緊，作為今年樓市主力的二線城市6月降溫；三是基于“脫實(shí)入虛”的擔(dān)憂，貨幣投放趨于謹(jǐn)慎；四是6月后房企沖半年業(yè)績(jī)近尾聲。
    筆者認(rèn)為，盡管樓市主要指標(biāo)增速連續(xù)兩個(gè)月回落，但高位徘徊仍是主旋律。首先，30個(gè)重點(diǎn)城市庫存消化周期已降至6-8個(gè)月，熱點(diǎn)城市為3-4個(gè)月；2014年和2015年，全國(guó)土地購置面積下降14%和31.7%。今年上半年，土地購置同比下降3.0%，基于主動(dòng)“補(bǔ)庫存”的土地購置依舊紅火。截至今年上半年，土地購置負(fù)增長(zhǎng)連續(xù)8個(gè)月收窄，主動(dòng)“補(bǔ)庫存”依舊進(jìn)行；其次，6月單月的商品房銷售面積達(dá)到1.6億平米、新開工面積1.8億平米，均為歷史最高點(diǎn)。再次，東部商品房銷售面積、金額分別占50%和65%?，F(xiàn)有2.6億轉(zhuǎn)移人口中的80%集中在東部，未來轉(zhuǎn)移人口也主要遷往東部，特別是三大都市圈，該區(qū)域樓市將繼續(xù)保持高增長(zhǎng)；最后，下半年樓市主題仍是“去庫存”，樓市和貨幣政策寬松基調(diào)不改，上半年房企資金來源中，按揭貸款占44%，同比增幅在歷史高位。
    相比歷史最高位的2013年同期，今年上半年樓市銷售面積、金額仍上升25%和46%。在出口下滑和去產(chǎn)能沖擊制造業(yè)投資、預(yù)算收入下滑沖擊基建投資的情況下，樓市高位回落，特別是開發(fā)投資增速兩個(gè)月內(nèi)回落15.3%；消費(fèi)盡管在上半年表現(xiàn)出韌性，但樓市銷售增速下滑必然拖累下游消費(fèi)，而上半年居民收入增長(zhǎng)跑不贏GDP增長(zhǎng)，消費(fèi)的韌性在下半年能否“撐得住”也不容樂觀；連續(xù)4年負(fù)貢獻(xiàn)的出口依舊形成拖累。
    筆者認(rèn)為，當(dāng)前仍為投資驅(qū)動(dòng)型的經(jīng)濟(jì)，可能是下半年樓市的第一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)則是快速“加杠桿”和地王泡沫，讓脫實(shí)入虛和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)甚囂塵上。上半年，住戶中長(zhǎng)期貸款新增2.62萬億，超過新增貸款的三分之一，絕大部分是房貸，但去年住戶中長(zhǎng)期貸款僅新增1.34萬億。這意味著，今年上半年房貸新增額是去年同期的2倍。而個(gè)人房貸占存量住房?jī)r(jià)值的比，由2014年的10%上升到今年上半年的25%。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，杠桿快速攀升往往是風(fēng)險(xiǎn)的征兆。
    上半年樓市快速“加杠桿”有兩部分，一是基于尋求資金“安全島”，投資資金在熱點(diǎn)城市快速“加杠桿”；二是提杠桿效應(yīng)助推二三線城市人群加杠桿，低首付讓低收入人群也紛紛進(jìn)入樓市。另外，銀行尋求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的主動(dòng)放貸也助推“加杠桿”。人口驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向貨幣驅(qū)動(dòng)，“加杠桿”面臨著房?jī)r(jià)回調(diào)、貨幣政策調(diào)整后的風(fēng)險(xiǎn)暴露。
    面對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患和經(jīng)濟(jì)下行壓力，適度刺激并與供給側(cè)改革結(jié)合很有必要。筆者認(rèn)為，體量大、帶動(dòng)性強(qiáng)、連接內(nèi)需和城鎮(zhèn)化的樓市是一個(gè)載體。借助“八橫八縱”鐵路網(wǎng)、軌道交通、都市圈的規(guī)劃條件，借助戶籍、土地改革攻堅(jiān)，順應(yīng)城市化演進(jìn)規(guī)律，將樓市與城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，這是樓市適度刺激的有效路徑，也是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)“軟著陸”和“加杠桿”風(fēng)險(xiǎn)漸進(jìn)釋放的有效路徑。
    而且，不管是在地鐵、市政等基礎(chǔ)設(shè)施方面，還是維持房地產(chǎn)開發(fā)投資高位運(yùn)行，或是教育、醫(yī)療、文化等方面，適度刺激都將帶來巨大的固定資產(chǎn)投資效應(yīng)。此外，包括1.5億“三留人群”（留守兒童、留守老人、留守婦女）在內(nèi)，未來至少有2億人群進(jìn)入三大都市圈、4億人群進(jìn)入到規(guī)劃的20個(gè)都市圈。值得注意的是，這部分人群的邊際消費(fèi)傾向很高，消費(fèi)的規(guī)模化效應(yīng)，必將對(duì)現(xiàn)有消費(fèi)水平韌性的保持和升級(jí)帶來巨大利好，更是利于以供給側(cè)改革實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

中國(guó)證券報(bào)