中國(guó)樓市或?qū)⒃儆乱惠喆禾?？樓市或?qū)?fù)制２００８—２００９年的翻轉(zhuǎn)式火爆？剛需購(gòu)房人出手時(shí)機(jī)已到？連日來(lái)，伴隨２０１６年春節(jié)前后的樓市新政密集出臺(tái)，市場(chǎng)各界對(duì)樓市的關(guān)注持續(xù)升溫，畢竟，決策層再次打出“金融＋財(cái)稅”的政策組合拳，以期實(shí)現(xiàn)對(duì)樓市回暖的刺激，對(duì)深諳中國(guó)樓市的觀察人士而言，可以說(shuō)是“再熟悉不過(guò)了”。
    早在２００８年年底，中央出臺(tái)的一系列救市政策就曾采用了“金融＋財(cái)稅”的政策組合。彼時(shí)，伴隨信貸、稅收多重政策疊加利好，原本低頭向下、普遍預(yù)冷的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)向，不妨通過(guò)一組數(shù)據(jù)對(duì)此加以對(duì)比。
    在政策組合拳救市之前的２００８年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，２００８年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降。商品房銷(xiāo)售面積６２０８８．９萬(wàn)平方米，同比減少２０％。而在２００９年，即救市政策實(shí)施之后的當(dāng)年，商品房銷(xiāo)售面積大幅增加。數(shù)據(jù)顯示，２００９年全年商品房銷(xiāo)售面積９３７１３萬(wàn)平方米，同比增加４２．１％，銷(xiāo)售額高達(dá)４．４萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)８３％。
    這樣的救市效果至今令人難忘。然而，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，２００８—２００９年樓市的翻轉(zhuǎn)式火爆場(chǎng)面或許正是隱患不斷積累的開(kāi)始。正是在２００９年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)始出現(xiàn)通脹預(yù)期，地價(jià)也由降轉(zhuǎn)升，２００９年房屋銷(xiāo)售價(jià)格也于當(dāng)年的３月份起開(kāi)始環(huán)比上漲，漲幅逐步增加；同年，商品房屋新開(kāi)工面積和竣工面積增幅雙雙同比２００８年增加。其中，商品房新開(kāi)工面積１１．５４億平方米，同比增長(zhǎng)１２．５％；面積７．０２億平方米，同比增長(zhǎng)５．５％。
    一系列數(shù)字的逐漸上漲證明樓市的信心因救市組合拳而迅速回升?；诖耍D(zhuǎn)式火爆場(chǎng)面得以普遍出現(xiàn)于中國(guó)各級(jí)城市的樓市。然而，樓市的火爆讓決策層迅速意識(shí)到了風(fēng)險(xiǎn)即將到來(lái)，２００９年１２月９日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由２年恢復(fù)到５年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施；２００９年１２月１４日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)布局，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措時(shí)明確表態(tài)“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。
    至此，樓市政策走上了由寬松逐步收緊的道路，然而，盡管一些以北京、上海等一線大城市為代表的地區(qū)開(kāi)始通過(guò)限購(gòu)措施遏制投機(jī)行為，客觀上的確遏制了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，并帶動(dòng)全國(guó)大部分城市加入限購(gòu)大軍。但是，決策層似乎忽略了一點(diǎn)，中央下達(dá)的全國(guó)性政策導(dǎo)向，在地方執(zhí)行上出現(xiàn)了兩個(gè)極端走向：一方面，一線大城市的需求仍然存在，限購(gòu)的舉措也沒(méi)有擋住房?jī)r(jià)持續(xù)走高的步伐，畢竟，一線城市的資源仍然緊缺；另一方面，二三線城市甚至中小城市的需求因?yàn)橄拶?gòu)變得觀望氛圍濃厚，這對(duì)本就不足的需求而言堪稱(chēng)雪上加霜。
    其結(jié)果顯而易見(jiàn)，那就是助長(zhǎng)了我國(guó)樓市高庫(kù)存的不斷積累。通過(guò)近幾年的數(shù)據(jù)可見(jiàn)，２００５年至２００９年，全國(guó)商品房待售面積均未突破２億平方米。其中２００７年，商品房待售面積僅為１．３４億平方米。然而，從２００８年開(kāi)始，中國(guó)商品房待售面積開(kāi)始呈不斷增加態(tài)勢(shì)。從２００７年到２０１５年的９年時(shí)間內(nèi)，中國(guó)商品房待售面積增加了４倍多。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前超過(guò)７億平方米的待售面積顯然足以觸動(dòng)整個(gè)中國(guó)樓市的敏感神經(jīng)。
    從政策變遷軌跡觀察，２００８—２００９年，從救市政策推出到開(kāi)始收緊僅僅一年時(shí)間，卻造就了全國(guó)樓市的異?；鸨?，追其原因，應(yīng)該說(shuō)根源就在于忽略了市場(chǎng)自身力量的影響，這一點(diǎn)從開(kāi)始收緊政策加以補(bǔ)救卻效果平平即可窺見(jiàn)，比如２００９年至今的庫(kù)存壓力持續(xù)上升。
    當(dāng)然，另一個(gè)不得不說(shuō)的是，我國(guó)樓市政策逐步收緊后，世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)繼續(xù)維持復(fù)雜多變局面，且復(fù)蘇乏力，加之國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)加速步入新常態(tài)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)主動(dòng)減速，種種因素均快速傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場(chǎng)，由此似乎形成了惡性循環(huán)，即經(jīng)濟(jì)形勢(shì)轉(zhuǎn)差，房地產(chǎn)投資停滯，銷(xiāo)售遇冷，庫(kù)存高企。
    由此，從２０１５年開(kāi)始，我國(guó)樓市政策出現(xiàn)了松動(dòng)，除了大多數(shù)城市退出限購(gòu)大軍外，２０１５年３月３０日，中國(guó)人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)布通知，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套房首付最低降至二成。同日，財(cái)政部和國(guó)稅總局也發(fā)布通知，將普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期由五年改為二年。市場(chǎng)對(duì)此一致冠以“３·３０”新政的稱(chēng)謂，并寄望重演２００８—２００９年的翻轉(zhuǎn)。
    然而，盡管２０１５年四部委聯(lián)手打出“金融＋財(cái)稅”的政策組合拳與２００８年年底出臺(tái)的樓市政策似曾相識(shí)。但效果卻大打折扣，究其原因，是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了深刻變化。宏觀經(jīng)濟(jì)層面的經(jīng)濟(jì)減速、以剛需為首的購(gòu)房需求逐年釋放、購(gòu)房人的理性等都加劇了這一變化的發(fā)生。
    從“３·３０”新政至今，我們并未看到樓市出現(xiàn)根本性翻轉(zhuǎn)，盡管一線城市的樓市呈現(xiàn)回暖跡象，但二三線城市甚至廣大中小城市的高庫(kù)存壓力仍未獲得緩解，由此，２０１５年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出去庫(kù)存任務(wù)，明確了一系列政策方向，旨在加快去庫(kù)存進(jìn)度。
    時(shí)間重回２０１６年的樓市新政，依舊是“金融＋財(cái)稅”的政策組合，且是在“３·３０”新政執(zhí)行近一年時(shí)間后出臺(tái)，用意十分明確，不僅響應(yīng)去庫(kù)存的戰(zhàn)略號(hào)召，更意在拉開(kāi)徹底扭轉(zhuǎn)樓市頹勢(shì)的政策大幕，從這點(diǎn)看，２０１６年的中國(guó)樓市值得期待，至少在政策紅利上，我們或許還會(huì)看到更多的政策落地。
    此外，針對(duì)樓市政策調(diào)整，民間智慧不可不提。比如前段時(shí)間引起高度關(guān)注的房貸利息抵扣個(gè)稅，再比如市場(chǎng)人士呼吁放開(kāi)一線城市的高端住宅交易限購(gòu)，通過(guò)釋放高端改善性需求帶動(dòng)二手房市場(chǎng)成交，繼而推動(dòng)新房入市流動(dòng)，以形成良性循環(huán)，等等，總之，對(duì)于中國(guó)樓市而言，２０１６年注定要繼續(xù)在去庫(kù)存的道路上艱難前行，關(guān)鍵是，必須以盡快盤(pán)活存量為前提，方可促成經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國(guó)樓市實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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