近日，有關(guān)樓市去庫存問題因為高層的關(guān)注而再次成為市場焦點。雖然此前出臺了一系列包括信貸、稅費等在內(nèi)的刺激政策，但三四線城市庫存壓力仍未得到緩解，因此未來出臺新的刺激措施的可能性大增，以促使樓市重回平穩(wěn)健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
    去庫存將成主旋律
    高層近日接連提到樓市去庫存問題，引發(fā)市場關(guān)注。分析人士指出，未來樓市去庫存將會成為首要任務(wù)。
    在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上，習(xí)近平總書記指出：“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。”雖然只是短短18個字的一句話，但卻表明了中央對當(dāng)前房地產(chǎn)狀況的擔(dān)憂。此外，李克強總理在今年11月11日召開的國務(wù)院常務(wù)會議中也提到，以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。
    高層的表態(tài)，在很大程度上緣于房地產(chǎn)市場整體走勢仍不理想，比如不斷攀升的待售面積，以及房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅下滑、銷售增速快速回落等。根據(jù)國家統(tǒng)計局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，截止到10月末，商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，辦公樓待售面積增加56萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加709萬平方米。
    與之相輔相成的是，全國商品房銷售增速開始放緩。數(shù)據(jù)表明，1～10月份，商品房銷售面積94898萬平方米，同比增長7.2%，增速比1～9月份回落0.3個百分點。其中，住宅銷售面積增長7.9%，辦公樓銷售面積增長13.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長1.5%。商品房銷售額64790億元，增長14.9%，增速回落0.4個百分點。其中，住宅銷售額增長18.0%，辦公樓銷售額增長19.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降2.2%。
    庫存的上升，直接導(dǎo)致房企投資意愿的下降。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年1～10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1～9月份回落0.6個百分點。而在2013年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資基本保持20%左右的上漲速度。業(yè)內(nèi)人士估計，如果按照目前趨勢發(fā)展下去，房地產(chǎn)開發(fā)投資有可能會持續(xù)負(fù)增長，這對GDP將會產(chǎn)生不可估量的副作用，使得未來經(jīng)濟增長蒙上了陰影。
    更讓人感到憂心的是，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速自2014年11月開始出現(xiàn)負(fù)增長以來，已經(jīng)持續(xù)了整整一年時間，至今仍無明顯改善跡象。數(shù)據(jù)顯示，1～10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積17847萬平方米，同比下降33.8%，降幅與1～9月份持平；土地成交價款5794億元，下降25.2%，降幅收窄2.3個百分點。
    三四線城市是重點
    相比較而言，三四線城市去庫存的壓力更大，因為可以預(yù)計，未來去庫存的重點區(qū)域，主要集中在三四線城市，以及部分欠發(fā)達地區(qū)的省會城市。
    陳晟分析指出，一線城市與三四線城市有著明顯的區(qū)別。一線城市未來還有繼續(xù)上漲的空間，三四線城市由于需求與庫存失衡，進入調(diào)整期，調(diào)整政策也會特殊對待。
    監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，現(xiàn)階段三四線城市庫存仍然處于高位，存銷比整體接近30個月水平，遠超10～15個月的合理區(qū)間水平。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止到今年10月底，包括常州、北海等19個三四線監(jiān)測城市商品住宅累計存銷比達到28.29個月，同比下滑19%，長期保持在高位水平。
    同策咨詢研究部分析師許之靜指出，在多次降息下，三四線城市的樓市成交水平確有提高，但由于總體需求的不足，供求不平衡的現(xiàn)象依然存在，且三四線城市受到政策微刺激效果不如一線以及二線城市，監(jiān)測的19個三四線城市存量最近18個月均維持在10000萬平米以上，雖然近幾個月去庫存效果明顯，但存銷比依然在30個月的水平線上下徘徊，且已持續(xù)了20個月之久。
    本刊不動產(chǎn)研究中心發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前三四線城市的存量情況分化明顯。許之靜分析指出，有相關(guān)產(chǎn)業(yè)依托和靠近一線城市的多數(shù)城市對人口有一定的吸引力，房地產(chǎn)市場需求旺盛，比如位于經(jīng)濟發(fā)達都市圈的惠州和湛江，存銷比水平很低，惠州10月份存銷比只有8個月，已經(jīng)表現(xiàn)出供不應(yīng)求態(tài)勢。但大部分三四線城市過去幾年盲目供地開發(fā)，一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴(yán)重問題，住房消費回歸理性后，這部分房子自然少人問津。有些城市在建規(guī)模依然很大，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存壓力持續(xù)高漲，比如威海、錦州、北海等，10月份存銷比水平都超過了50個月，其中威海高達驚人的204個月。
    還有哪些手段可用
    根據(jù)當(dāng)前形勢，未來還會出臺新的刺激措施來促進住房消費，以加快庫存去化速度。
    專家表示，未來出臺新的刺激政策來加快去化速度的可能性極大。易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱分析指出，按照高層的表態(tài)，房地產(chǎn)政策一定會保持當(dāng)前寬松態(tài)勢，考慮到今年“9.30”新政效果并不是很明顯，未來新的寬松政策出臺也不無可能。而與此同時，為了配合延緩經(jīng)濟增速下行速度，還是需要外部政策來配合，從中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議內(nèi)容來看，未來財經(jīng)政策肯定是積極的，貨幣政策也會趨于寬松。
    基于這種思路，未來政策可能會在兩個方面下功夫。其一方面激發(fā)合理需求，房地產(chǎn)信貸和利率政策有望進一步松動；另一方面市場作用應(yīng)進一步強化，保障房或加快從增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量購買，從而加快“去庫存”。
    在信貸政策方面，公積金的作用將會得到進一步發(fā)揮。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副主任、中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，在未來刺激政策組合中，肯定會考慮充分發(fā)揮住房公積金的拉動作用，并提高公積金的利用效率。其主要手段可能會考慮進一步提高公積金貸款的額度上限?！邦A(yù)計2016年各地住房公積金貸款的上限額度可能會出現(xiàn)明顯的提高?！彼缡钦f。此外，利率水平和首付比例也存在一定的調(diào)整空間。專家分析指出，按照目前的經(jīng)濟形勢，未來還可能會再次降息，這將惠及到樓市。此外，首套房住房的按揭貸款比例，也有希望微幅下調(diào)。
    稅費政策也有可能會成為各地方政府作為刺激住房消費的主要手段來使用。專家表示，未來有望鼓勵各地根據(jù)本地情況，對合理住房消費在稅費等方面予以優(yōu)惠。其實，類似的例子已經(jīng)出現(xiàn)，比如近日寧波市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化人才住房保障的實施細則》，就高層次人才安家補助、高級人才在甬購房補貼、創(chuàng)客人才和基礎(chǔ)人才享受安家補助發(fā)放、購房補貼、公積金優(yōu)惠政策等辦理問題做了進一步規(guī)范。其中，新引進的頂尖人才，可獲300萬元安家補助，大學(xué)生畢業(yè)10年內(nèi)在寧波購買首套房的可獲房產(chǎn)總價2%的補貼。

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