7月18日~21日，博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第15屆年會(huì)在三亞海棠灣喜來(lái)登酒店召開(kāi)。會(huì)上，REICO工作室博士任榮榮發(fā)布了2015年1~6月中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，報(bào)告顯示：從中長(zhǎng)期來(lái)看，受人口結(jié)構(gòu)變化影響，住房的剛性需求減少，會(huì)加大去庫(kù)存的壓力；延續(xù)去庫(kù)存的過(guò)程。預(yù)計(jì)三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以去庫(kù)存為主體，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速會(huì)繼續(xù)回落，而在大力推進(jìn)住房消費(fèi)的影響下，房地產(chǎn)投資增速在今年四季度可能會(huì)上升。

    樓市剛需減少

    轉(zhuǎn)型成房企必修課

   “我認(rèn)為沒(méi)有必要悲觀，我們其實(shí)已經(jīng)到了一個(gè)轉(zhuǎn)型期，我們是有出路的，在我看來(lái)轉(zhuǎn)型的難度并不大?！被幽昕毓杉瘓F(tuán)有限公司董事局主席潘軍對(duì)房企轉(zhuǎn)型充滿信心，“互聯(lián)網(wǎng)與社區(qū)服務(wù)，我認(rèn)為最終兩者必須要結(jié)合，誰(shuí)結(jié)合得好，誰(shuí)就是下一個(gè)王者”。

    雖然去庫(kù)存已是市場(chǎng)主體，但在整體回落的市場(chǎng)中，仍有不少城市樓市依舊維持著火爆?！敖衲晗掳肽甑姆康禺a(chǎn)走勢(shì)是和當(dāng)?shù)谿DP一致的，一二線城市市場(chǎng)仍然領(lǐng)先其他城市。三四線城市除非有特別的產(chǎn)業(yè)，否則人口流入很難?？疾煲粋€(gè)城市樓市的基本面主要看人口和庫(kù)存。富力地產(chǎn)下半年會(huì)積極在一二線城市布局，但是也不會(huì)去搶高價(jià)地。”富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁張力表示。

    對(duì)于廣泛布局三四線城市的中南建設(shè)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，中南地產(chǎn)集團(tuán)總裁陳小平告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“我們不需要扭轉(zhuǎn)大趨勢(shì)，在三四線城市，我們只需要比對(duì)手強(qiáng)大，依然可以創(chuàng)造不錯(cuò)的業(yè)績(jī)”。

    陳小平認(rèn)為，最終堅(jiān)持活下來(lái)的企業(yè)，都是持續(xù)注重產(chǎn)品創(chuàng)新的，房地產(chǎn)行業(yè)也是一樣。未來(lái)的住房更多在綠色、健康、智慧化和人性化上面做文章?！懊鎸?duì)消費(fèi)者不斷涌現(xiàn)的新需求，我們的方法是用差異化的產(chǎn)品進(jìn)行滿足，這是我們企業(yè)立足的根本?！?/span>

    對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任委員顧云昌表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)由過(guò)去賣(mài)方市場(chǎng)變成買(mǎi)方市場(chǎng)，由過(guò)去的控制房?jī)r(jià)變?yōu)槿?kù)存，這個(gè)時(shí)候就需要企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)型，來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)和政策的要求。

    旅游地產(chǎn)：

    互聯(lián)網(wǎng)已深度介入

    在博鰲地產(chǎn)年會(huì)上，“旅游度假產(chǎn)業(yè)的未來(lái)”就作為第一個(gè)單獨(dú)的議題出現(xiàn)。

   “應(yīng)該說(shuō)地產(chǎn)商的進(jìn)入給旅游發(fā)展注入了新的血液。首先是巨額資金注入，這些年大型的旅游項(xiàng)目基本上都是地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)投資或地產(chǎn)商參與開(kāi)發(fā)的。地產(chǎn)商的介入，也使旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模從過(guò)去的億元級(jí)上升到十億元級(jí)，甚至百億元級(jí)。同時(shí)也創(chuàng)造了新的商業(yè)模式，形成了房地產(chǎn)模式與傳統(tǒng)模式的結(jié)合?！甭糜谓?jīng)濟(jì)和管理專家、國(guó)家旅游局政策法規(guī)司前司長(zhǎng)魏小安在該論壇中強(qiáng)調(diào)了地產(chǎn)之于旅游產(chǎn)業(yè)的作用。

    但魏小安也認(rèn)為，度假地產(chǎn)以度假為主體，以地產(chǎn)為承載基礎(chǔ)，是以度假為主還是以地產(chǎn)為主應(yīng)該進(jìn)行明確區(qū)分。對(duì)于旅游地產(chǎn)如何才能做好，魏小安對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“旅游地產(chǎn)不能完全‘去地產(chǎn)化’，核心還在于度假產(chǎn)品”。

    房多多網(wǎng)絡(luò)科技有限公司合伙人楊冉表示，在一定程度上，旅游度假的房產(chǎn)和旅游的本意是相違背的。因?yàn)槁糜问菍?duì)日常生活的擺脫，而購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)卻是要將人們固定在一個(gè)地方。隨著互聯(lián)網(wǎng)對(duì)旅游的深度介入，錯(cuò)峰旅游的需求是可以被互聯(lián)網(wǎng)整合起來(lái)的，并且成本更低，互聯(lián)網(wǎng)與旅游開(kāi)發(fā)企業(yè)的結(jié)合，可以開(kāi)發(fā)出來(lái)更多旅游產(chǎn)品，并可以在很多方面進(jìn)行資源整合。

    養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)：

    一手觸網(wǎng) 一手金融

    全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)在論壇上指出，中國(guó)的老齡化程度提高了，一些媒體認(rèn)為，一個(gè)80后年輕人可以繼承4套房子，所以不用著急買(mǎi)房子。人們忘記了，老年人還活著，過(guò)去我們認(rèn)為老年人60歲、70歲就去世了，他們的后代可以順利繼承，但現(xiàn)在的老齡化程度導(dǎo)致老齡化的結(jié)構(gòu)開(kāi)始逐步上升，現(xiàn)在的一些城市老年人平均年齡已經(jīng)達(dá)到86歲，這樣看，住房的需求還是在增加的。

   “老年人口結(jié)構(gòu)變化是一個(gè)非常重要的信號(hào)，近期國(guó)家出臺(tái)了一大批政策支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。因?yàn)槲磥?lái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在GDP當(dāng)中的貢獻(xiàn)會(huì)非常大?！比?lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示。

   “前幾年，有一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在做養(yǎng)老地產(chǎn)，但是方向不對(duì)，因此很困難?！甭櫭飞赋觯B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要破局必須一手觸網(wǎng)，一手觸金（金融）。對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老，不是需要房產(chǎn)商蓋一個(gè)養(yǎng)老中心。而是通過(guò)O2O和互聯(lián)網(wǎng)金融結(jié)合起來(lái)，把養(yǎng)老中心植入就可以了。不需要研究如何去銷(xiāo)售重資產(chǎn)項(xiàng)目，而是把終端放在服務(wù)上，在服務(wù)上做延伸。如果這樣的服務(wù)真正進(jìn)入了服務(wù)業(yè)，就盤(pán)活了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手里多年的睡眠資產(chǎn)。

    而投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，就是以服務(wù)作為項(xiàng)目的核心價(jià)值，以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)打造項(xiàng)目的軟實(shí)力。聶梅生對(duì)記者表示：“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一定要做雙零，一個(gè)是土地成本趨近于零，第二個(gè)是融資成本趨近于零。具體而言，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的土地一定要通過(guò)劃撥取得，通過(guò)招拍掛的土地是無(wú)法短時(shí)間收回成本的。在這個(gè)雙零的基礎(chǔ)之上，再引入渠道的資源整合來(lái)降低成本，提高性價(jià)比，土地成本趨近于零、融資成本趨近于零，建造成本和運(yùn)營(yíng)成本達(dá)到最低，這樣性價(jià)比才能達(dá)到最高?！?/span>

    輕資產(chǎn)or重資產(chǎn)

    房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑企業(yè)萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)都在走輕資產(chǎn)的路線，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，是否需要轉(zhuǎn)型到輕資產(chǎn)模式，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)此認(rèn)識(shí)不一。

    新城控股高管歐陽(yáng)捷表示，“別人認(rèn)為好的，未必是好東西。這些年房產(chǎn)是增值的，地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)了住宅，賣(mài)給業(yè)主后，享受增值收益的就是業(yè)主?！?/span>

    據(jù)記者了解，新城控股投資物業(yè)收益從去年上半年的3690萬(wàn)元到今年上半年大幅增加至2億元。這部分主要是新城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所帶來(lái)的收益，新城正計(jì)劃提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的比重，目前商業(yè)項(xiàng)目?jī)H占1/3，未來(lái)新城計(jì)劃依托在全國(guó)三四線城市的商業(yè)布局，將商業(yè)提升到與住宅并重的局面，甚至超越住宅。

    浦贏資本管理集團(tuán)總裁丁亞明認(rèn)為，輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)因企業(yè)而異，如果一個(gè)公司發(fā)展方式在于擴(kuò)大規(guī)模，獲取規(guī)模效應(yīng)，就需要做輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)越來(lái)越細(xì)分，每個(gè)企業(yè)都會(huì)找到自己的定位。專業(yè)做開(kāi)發(fā)也好，做酒店、商業(yè)、住宅等資產(chǎn)管理也好，還有企業(yè)專門(mén)做房地產(chǎn)基金、金融，這個(gè)行業(yè)會(huì)越來(lái)越精彩。這是房地產(chǎn)行業(yè)更加成熟的標(biāo)志。  

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