2014年7月10日，濟(jì)南新房與二手房限購(gòu)政策全面放開(kāi)；9月30日，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)松綁，限貸放松；11月22日，下調(diào)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。下半年，每隔兩個(gè)月便有一個(gè)政策調(diào)整，這對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)意味著什么？在政策掀起的陣陣高潮下，下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖趨勢(shì)，銷售量上漲，購(gòu)買(mǎi)信心也明顯回升。

限購(gòu)取消

破冰回暖的第一把錘

2014年樓市開(kāi)局不利，上半年，省城樓市經(jīng)歷了近十年來(lái)最痛苦的一段時(shí)間。在不斷“唱衰”的社會(huì)輿論下，省城樓市也應(yīng)聲而降。2013年底掀起的購(gòu)買(mǎi)潮并沒(méi)有延續(xù)到2014年，市民觀望情緒濃重；各大銀行也紛紛在年初取消了房貸利率優(yōu)惠，并且出現(xiàn)上浮5%-20%的貸款政策，這讓已經(jīng)冷淡的市場(chǎng)雪上加霜。

而開(kāi)發(fā)商也在窮其所能不斷推陳出新，想要改變冷淡的局面，但是在傳統(tǒng)的樓市旺季“金三銀四”也依舊成績(jī)平平。3月，省城商品房銷售3924套，同比2013年3月7084套的成績(jī)下降了44.6%；4月，省城商品房銷售4257套，雖然同比出現(xiàn)上漲，但漲幅也僅有0.49%。

哀聲一片中，各地政府陸續(xù)為限購(gòu)松綁，拉開(kāi)了今年的第一波救市潮。從6月26日呼和浩特第一個(gè)正式發(fā)文取消限購(gòu)開(kāi)始，各地陸續(xù)加入到限購(gòu)松綁或取消的隊(duì)列中。到9月26日珠海放開(kāi)限購(gòu)，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個(gè)城市未取消限購(gòu)。

7月10日起，濟(jì)南新房與二手房限購(gòu)政策全面放開(kāi)，不管本地人還是外地人在濟(jì)南買(mǎi)房都沒(méi)有套數(shù)的限制。限購(gòu)取消后，7月省城樓市網(wǎng)簽量突破萬(wàn)套，9月和10月也均保持在5000套以上。銷售量的增加無(wú)疑成為2014年下半年市場(chǎng)回暖的一個(gè)數(shù)據(jù)支持。

但是面對(duì)限購(gòu)取消，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)于積極的態(tài)度，而是理性面對(duì)這次政策調(diào)整。限購(gòu)取消后，東部某樓盤(pán)的負(fù)責(zé)人告訴記者，“限購(gòu)取消并不會(huì)太過(guò)刺激市場(chǎng)需求，畢竟現(xiàn)在的市場(chǎng)不再是過(guò)去的市場(chǎng)，平穩(wěn)的市場(chǎng)下，購(gòu)房者的置業(yè)心態(tài)已經(jīng)端正，開(kāi)發(fā)商的銷售也不再盲目。雖然取消限購(gòu)，但是房?jī)r(jià)并不會(huì)大幅度上漲。”他認(rèn)為，雖然單純放松限購(gòu)不能從根本上扭轉(zhuǎn)庫(kù)存高企、供需不平衡的局面，但限購(gòu)是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的一支“強(qiáng)心劑”，能夠在短期內(nèi)刺激需求集中爆發(fā)，但由于市場(chǎng)預(yù)期看弱、信貸偏緊等原因影響，持續(xù)性需求動(dòng)力不足，難以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場(chǎng)的整體低迷態(tài)勢(shì)。

限貸松綁

回暖的一針強(qiáng)心劑

限購(gòu)取消后，除了成交量的保持，房?jī)r(jià)的下跌也成為市場(chǎng)一個(gè)明顯的特征。限購(gòu)取消后，在7月成交量暴漲后，市場(chǎng)便再次平穩(wěn)，房企依舊面臨較大的銷售壓力。不少樓盤(pán)推出“零首付”“特價(jià)房”“送面積”“送裝修”等各種優(yōu)惠活動(dòng)，省城樓市刮起了“降價(jià)風(fēng)”。

西部一樓盤(pán)的銷售人員在記者踩盤(pán)時(shí)告訴記者，“其實(shí)購(gòu)房者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心態(tài)還是有的，但是在優(yōu)惠的刺激下，不少購(gòu)房者認(rèn)為今年是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。但是對(duì)于不少改善型的客戶來(lái)說(shuō)，限購(gòu)放開(kāi)并不能滿足他們對(duì)改善居住的需求，畢竟買(mǎi)套大房子還是有經(jīng)濟(jì)壓力的。”

2014年9月30日，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)松綁的“靴子”終于落地。央行在其網(wǎng)站發(fā)布的《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》稱，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。雖然房貸新政出臺(tái)，但截至9月30日，各大銀行并未落地政策。

10月10日，建行青島分行發(fā)消息稱，青島建行已開(kāi)始執(zhí)行7折利率新政，同時(shí)放寬首套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。中國(guó)建設(shè)銀行成為五大行中首個(gè)以文件形式宣布執(zhí)行新政的銀行。隨后，省城房貸政策出現(xiàn)實(shí)質(zhì)松動(dòng)，郵政儲(chǔ)蓄也在“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策下，調(diào)整了貸款政策。

限貸放開(kāi)后，各樓盤(pán)的到訪量也明顯增加，尤其是一些改善型的項(xiàng)目。但是不少樓盤(pán)依舊打出價(jià)格戰(zhàn)，專家認(rèn)為這與各房企的年底沖量有關(guān)，畢竟多數(shù)購(gòu)房者還是對(duì)價(jià)格很敏感，這是最直接的促銷手段。

央行降息

置業(yè)信心增強(qiáng)

中國(guó)人民銀行決定，自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。

12月底，不少房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)已經(jīng)出爐，但是不少公司沒(méi)有完成今年的任務(wù)，并且整個(gè)市場(chǎng)庫(kù)存較多，明年的銷售任務(wù)會(huì)更加艱巨。專家分析，“本次降息對(duì)明年房地產(chǎn)行業(yè)最為明顯的影響就是加速去庫(kù)存”，降息以來(lái)，“去庫(kù)存”成為了房地產(chǎn)公司最為重要的訴求，而降息對(duì)于銷售量增長(zhǎng)的刺激，也在一定程度上加速了房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存進(jìn)程。

央行降息后，二三線城市房貸市場(chǎng)出現(xiàn)集體松綁，主要是之前房貸利率處于高位所致。而一線城市由于下半年以來(lái)，房貸持續(xù)松綁，利率不斷下調(diào)，降息后，再度下調(diào)空間有限。

但對(duì)于省城來(lái)說(shuō)，銀行降息后市場(chǎng)反應(yīng)并不強(qiáng)烈，樓盤(pán)到訪量穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)較大幅度的增量?！半m然降息，但是對(duì)于我們剛需來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房子還是一大筆，還是需要慎重?！碑厴I(yè)三年的小盧認(rèn)為，政策調(diào)整會(huì)影響他對(duì)樓市的整體判斷，但是對(duì)自己的影響并不是很大，該買(mǎi)的時(shí)候還是會(huì)直接下手。不過(guò)他坦言，作為一個(gè)普通購(gòu)房者，關(guān)注每一個(gè)政策調(diào)整，2014年的政策放寬還是讓他對(duì)買(mǎi)房更有信心?！?/span>

齊魯晚報(bào)