房地產(chǎn)稅征收的時間表已經(jīng)日趨明顯。房地產(chǎn)稅將歸誰呢？目前各方傳遞出的信息都是：歸地方。眾多專家認為，一旦房地產(chǎn)稅在地方收入中占到一定比重，房價將趨于穩(wěn)定。

2017年可能將全面收繳房地產(chǎn)稅

11月底，中央編辦批復同意中國土地礦產(chǎn)法律事務中心更名為國土資源部不動產(chǎn)登記中心。在此之前，中央編辦已經(jīng)批準國土部成立不動產(chǎn)登記局。

12月4日，媒體報道，財政部財政科學研究所所長賈康接受采訪時稱，以房地產(chǎn)為征稅對象的稅種共6種，分別是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。其中，房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象。

賈康還公布具體時間表稱：2015年房地產(chǎn)稅應該進入立法程序，如果2016年能夠完成立法，2017年將正式依法全面實施。

房地產(chǎn)稅將歸誰呢？目前各方傳遞出的信息都是：歸地方。近期廣東省政府出臺的《廣東省深化財稅體制改革率先基本建立現(xiàn)代財政制度總體方案》提出：“將房地產(chǎn)稅等財產(chǎn)行為稅成為縣(市)級主體稅種，以增強市縣政府履行事權(quán)和支出責任的保障能力。”

在國外，房產(chǎn)稅是許多國家地方政府財政收入的重要來源。有數(shù)據(jù)顯示：美國物業(yè)稅約占地方財政收入的30%，澳大利亞房產(chǎn)稅占地方財政收入的比重為60%，日本固定不動產(chǎn)稅占地方財政收入的比重為53.3%。

眾多專家認為，一旦房地產(chǎn)稅在地方收入中占到一定比重，房價將趨于穩(wěn)定……

地方政府“賣地”的原始動力將發(fā)生變化

眾所周知，商品的價格由供需決定，我國之前出臺的限購等政策，目的是減少購買群體等，針對的都是需求。而房產(chǎn)供給的根源，則在于土地供給。

我國商品房土地供給的唯一來源是地方政府。

我國1994年開始實行“分稅制”，對于中央和地方的財權(quán)和事權(quán)進行了基本劃分。在后來的改革過程中，一些屬于地方的稅種，后來有很多劃到中央。但同時，隨著新農(nóng)村建設(shè)、城鎮(zhèn)化建設(shè)、社保制度等方面改革的展開，地方事權(quán)不斷增加。

地方政府如果想要做出政績，就必須有錢進行各種建設(shè)、完善各種保障體系，而錢的來源除了“跑部前進”，很多時候就是“賣地”。曾有地方官員苦惱的告訴筆者，自己也不愿意看到自己的城市房價高企普通人買不起，自己也不愿意看到地賣出去了修的房子沒人住成為鬼城，可不賣地就沒有收入，就做不了事情，甚至政府運轉(zhuǎn)都有困難。

所以從原始動力而言，地方政府有賣地的需求，有賣出高價地的需求，相應的，也就有希望房價高漲，讓接下來的地更好賣的潛意識。

從具體操作來說，政府提供土地的數(shù)量及其價格，對房地產(chǎn)企業(yè)提供住房的數(shù)量及其價格影響較大。住房價格由土地成本、建造成本、建筑材料成本、其他開發(fā)成本和企業(yè)利潤等構(gòu)成，其中地價占比達到40%乃至更高的60%。地價大幅上漲必然推動房價大幅上漲。地價不斷暴漲，形成新一輪房價上漲的心理預期，推高周圍二手房的價格。

從長遠看，伴隨著可供開發(fā)的土地的減少，房屋保有量反越來越多，以房產(chǎn)稅替代“土地財政”是大勢所趨。而一旦房地產(chǎn)稅成為地方主要收入，這種原始動力就會發(fā)生變化。

地方政府將成為健康市場的呵護之手？

房地產(chǎn)稅歸地方后，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、批租只會構(gòu)成地方政府土地收入的一部分。而房地產(chǎn)稅、與地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的服務業(yè)稅收，將成為可以持續(xù)的收入來源。地方政府將意識到賣地“涸澤而漁”總有一天不可持續(xù)，而“養(yǎng)魚”將有美好的未來。于是他們的行為將不是以把地賣出去為目的的一錘子買賣，而會改善城市環(huán)境和公眾服務，吸引更多人來投資，讓房子發(fā)揮最大的使用效益。

房產(chǎn)稅對地方財政越重要，地方政府就會成為健康市場的呵護之手，在房地產(chǎn)銷量與價格之間取得平衡。如果房地產(chǎn)市場低迷、銷量下降，房產(chǎn)稅無法支撐公共財政，地方政府就不得不想方設(shè)法促進房地產(chǎn)發(fā)展，提升當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的吸引力。如果房地產(chǎn)泡沫過大，地方政府就會為未來可能的崩潰而擔心。房產(chǎn)稅與地方政府的財政密切相關(guān)，與地方公共事業(yè)的長期發(fā)展相關(guān)，地方政府的角色將與作為土地最大獲益者一味推高土地價格的角色不同。

房地產(chǎn)稅占的比例越大，地方政府越有安全感，其靠賣地維持政府運轉(zhuǎn)，靠短期行為謀取政績的沖動將減弱，通過更長期的行為做出政績將成為更廣泛的選擇。

而相應的，“土地財政”模式的改革可能最終將改變土地出讓拍賣方式，通過降低地價來調(diào)控房價。地方政府可以從供給入手，通過加大土地投放數(shù)量，降低土地出讓價格，增加新房的有效供給，再通過加快保障房建設(shè)滿足低收入家庭住房需求，同時抑制投機需求，使房價逐步趨于平穩(wěn)甚至回落。

明源地產(chǎn)研究院