● 新一屆政府很可能會延續(xù)上半年對樓市的分類調(diào)控政策，對價格漲幅過大、投機(jī)過熱的地區(qū)采取嚴(yán)格的調(diào)控政策。

● 會有越來越多的城市取消限購。

● 大量房企撤離三、四線城市，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市，未必能夠再拉高一線城市的房價，卻足以讓部分地區(qū)的房價冷靜下。

● 樓市“拐點”的輿論環(huán)境已經(jīng)形成，持幣觀望的態(tài)度會越來越普遍，也將成為房價上漲不可忽視的反作用力。

● 大量二手房將陸續(xù)流進(jìn)市場，同時在2014年底至2015年初，陸續(xù)將有大量樓盤釋放，多方面因素造成的供應(yīng)量大幅增加會在一定程度上緩解需求的緊張，致使房價下挫。

回顧2014年上半年的房地產(chǎn)市場，總體來說，“微刺激”、“雙向調(diào)控”成常態(tài)，地方政府自主多樣化“救市”策略頻頻推出。盡管如此，整體市場成交量卻在急劇萎縮，深度觀望氣氛蔓延，上半年樓市一直處于低迷態(tài)勢已成不爭的事實。

有人說：“樓市的‘黃金十年’終于過去了！”，也有人說：“這只是短暫的調(diào)整，樓市虛高是假，消化不良是真，只要剛需還在，就沒有什么可以阻礙房價這只饕餮繼續(xù)長大?！眹@房價何去何從的話題，各路意見領(lǐng)袖紛紛開腔，有相互論證的，有彼此駁斥的，然而交叉在其中的邏輯卻顯而易見。

邏輯一：高房價的癥結(jié)不在樓市本身

房價在十年里翻了幾倍甚至十幾倍，誰都知道，這并不是因為開發(fā)商鐵了心就不想讓父老鄉(xiāng)親們買，眼瞅著“剛需”們從趨之若鶩、躍躍欲試到引頸而望繼而隔岸觀火，生怕資金鏈斷裂的開發(fā)商們既如坐針氈，又如鯁在喉。

說到底，導(dǎo)致房價在過去十年間“白日飛升”的根本原因在于熱錢的涌入。以投資拉動的GDP若要維持增長，需要全國各地大興土木；以住房商業(yè)貸款為良性貸款最重要組成部分的各大銀行，需要老百姓被迫掏出“棺材本兒”來實現(xiàn)及時繳付；以出讓土地為主要收入來源的地方政府，更會囤地居奇，然后坐等地產(chǎn)商們在競拍土地的時候慘烈肉搏……

如此一來，比起不靠譜兒的股市和隨時可能虧損的企業(yè)投資，房地產(chǎn)成為了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要，也是最安全的支柱，也可以說，房子不再只是百姓生活的必需品，它更是被經(jīng)濟(jì)綁架的一個投資標(biāo)的，房價的下跌意味著經(jīng)濟(jì)的衰落，難怪任志強(qiáng)有恃無恐地說：“車子可以降價，但是房價卻不會降”。言下之意是，房地產(chǎn)和中國經(jīng)濟(jì)本就是一根繩兒上的螞蚱， 飛不了你也跑不了我。

但是，房地產(chǎn)真的是一座永遠(yuǎn)開不完的金礦嗎？房價有可能一直不停地漲上去嗎？“剛需”們就真的是個個銅頭鐵臂，再高的房價也扛得住嗎？

答案顯然是否定的。

邏輯二：硬著陸對誰都不是好事

毛大慶曾在今年五月的一份內(nèi)部發(fā)言稿里提到，通過萬科多年的市場經(jīng)驗，就北京而言，可以測算出“剛需”們對房價承受的臨界點是3萬/平米，也就是說，當(dāng)房價超過3萬的時候，不管你多么想有一個“屬于自己的家”，也只能望房興嘆，嘆之于己無緣了。且不管這個數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，但至少可以說明“剛需”是有承受極限的，哪怕政府再增發(fā)幾萬億的貨幣，打足了嗎啡的市場也很難再還經(jīng)濟(jì)一個高潮。

“大量的經(jīng)濟(jì)學(xué)者說國家還有很大的基礎(chǔ)投資建設(shè)（空間），以此來告訴大家GDP還有強(qiáng)大的動力，但實際上毛病就出在這里，國家一直對固定資產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施大力度的投資，但事實上遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有支撐創(chuàng)造性企業(yè)、民營企業(yè)和中小企業(yè)的發(fā)展，對于社會投資有效率來說，這種投資的效率最差。”毛大慶如是說。

值得慶幸的是，新一屆政府好像也認(rèn)識到了這件事，就像毛大慶在講話中提到的，以他對政策多年的研究和了解，他確信新一屆政府的“經(jīng)濟(jì)解決方案和態(tài)度已經(jīng)徹底告別了十年前”，上半年一系列“微刺激”政策的出臺，就證明了政府不再過分干預(yù)房地產(chǎn)市場的決心。

但是，就目前的情況來看，逐漸“失寵”的房地產(chǎn)市場還不能告別舞臺，一方面，熱錢還沒有更好的地方可去；同時，出讓土地仍是地方政府財政收入最重要的組成部分；另外，金融體系的安全也還極度仰賴房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展；更重要的是，房地產(chǎn)市場仍是當(dāng)前GDP發(fā)展的強(qiáng)有力支撐。這些因素都決定了在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，房價還必須盤踞在一定的區(qū)間內(nèi)，不能完全任由其自由漲跌。

“我不擔(dān)心房價降，我是擔(dān)心它崩盤?！眳蔷喘I在不久前表示說，他之所以強(qiáng)調(diào)要盡量“平穩(wěn)地解決問題”，就是因為無論是國家、企業(yè)還是百姓，都很難面對房價崩盤所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)大蕭條。

“日本當(dāng)年崩盤以后到現(xiàn)在還沒有起來。”吳敬璉說，不少專家也以香港等地為例，提出宏觀當(dāng)局千萬不要主動刺破泡沫，任其“慢慢萎縮”才是王道。

至此，我們已經(jīng)可以看出，房地產(chǎn)的“黃金時代”應(yīng)該已經(jīng)過去，但是在這微妙的轉(zhuǎn)身時刻，如何能夠保持優(yōu)雅漂亮，不失體面，是件很費(fèi)思量的事情。

邏輯三：樓市的未來并不是全國一盤棋

從恒大集團(tuán)去年的年報中可以看出，這只地產(chǎn)大鱷今年對拿地的興趣已經(jīng)小了很多，而且去年新增土地的儲備也大多位于北上廣深或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市。無獨(dú)有偶，萬科的毛大慶也已經(jīng)表示，由于三四線城市商品房過度開發(fā)，導(dǎo)致庫存量巨大，“近幾年根本看不到有上漲的可能性”，萬科已果斷決定撤出這些城市。

有數(shù)據(jù)表明，今年前3個月，國內(nèi)10家標(biāo)桿房企均將大批資本轉(zhuǎn)向一線城市購地，這一方面可能說明，一線城市還有商機(jī)；另一方面也可以說，三四線城市的房地產(chǎn)掘金已經(jīng)告一段落。

“這是房地產(chǎn)市場的沉淀期，也是房地產(chǎn)市場的分化期，一些激進(jìn)的無實力的開發(fā)商將被迫出售資產(chǎn)黯然出局”。葉檀解釋說，可是如此一來，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展會不會更不平衡？三、四線城市的人口會不會流失？一、二線大城市能否承受更加飽和的房地產(chǎn)市場？會不會導(dǎo)致泡沫過大的城市能免崩盤的結(jié)局呢？

事已至此，無人能夠給出答案。

但是，通過對上述邏輯的梳理，加上對上半年諸多數(shù)據(jù)和政策走向的判斷，我們也可以在一定范圍內(nèi)推測出部分結(jié)果，在下半年中，可能會發(fā)生以下的變動。

關(guān)于下半年樓市的猜想

從宏觀政策方面來看：新一屆政府很可能會延續(xù)上半年對樓市的分類調(diào)控政策，對價格漲幅過大、投機(jī)過熱的地區(qū)采取嚴(yán)格的調(diào)控政策，反之，則采取寬松、放松的政策措施，以確保整體市場的均衡協(xié)調(diào)發(fā)展，避免區(qū)域間經(jīng)濟(jì)增長差異過大。

從地方層面來看：適度放開限購政策也是很有可能的，其實從今年年初以來，陸續(xù)就已有杭州、無錫、天津、沈陽等至少16個城市直接或嘗試放松限購條件，包括放寬落戶條件或采取調(diào)整公積金貸款等方式促進(jìn)樓市走量。可以預(yù)見的是，會有越來越多的城市不斷被爆出取消限購的消息。

再從房企角度來看：大量房企撤離三、四線城市，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市，未必能夠再拉高一線城市的房價，卻足以讓部分地區(qū)的房價冷靜下來，回歸市場，這個過程可能引發(fā)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的陣痛，但如果控制得力，會對催生健康的地方新經(jīng)濟(jì)增長點大有好處。

從購房者心態(tài)上來看：深度觀望的態(tài)度已經(jīng)形成，雖然不排除部分大城市由于剛需推動，市場仍會在一段時間內(nèi)維持相對的活力，但是從大局來看，樓市“拐點”的輿論環(huán)境已經(jīng)形成，持幣觀望的態(tài)度會越來越普遍，也將成為房價上漲不可忽視的反作用力。

從市場結(jié)構(gòu)來看：由于對遲早會出臺的房產(chǎn)稅的擔(dān)憂，以及對最晚將在2020年完成的住房信息聯(lián)網(wǎng)的忌憚，再加上越來越緊密的反腐出擊，大量二手房將陸續(xù)流進(jìn)市場，釋放一部分剛需；同時，由于前幾年的拿地高潮，導(dǎo)致在2014年底至2015年初，陸續(xù)將有大量樓盤釋放（僅北京就將有42個），多方面因素造成的供應(yīng)量大幅增加會在一定程度上緩解需求的緊張，致使房價下挫。

綜合以上五點來看，也許我們可以得出較為冷靜的結(jié)論——盡管樓市的黃金時代已經(jīng)不在，瘋狂上漲的勢頭很可能一去不返，但是在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，大家還無法對其下跌存有過度的期待。

憑良心說，奉勸炒房者不要聽信任志強(qiáng)的“唱紅”理論，過去十年沒買房可能確實讓你錯失了致富的良機(jī)，但是如今再去炒房，風(fēng)險不言而喻；對于那些剛需，我只能告訴你，量力而行，因為既然是自有住房，那就好比是娶回家的老婆，很難說是賠是賺，只關(guān)乎于生活品質(zhì)，與生意無關(guān)。

搜狐財經(jīng)