目前對(duì)于樓市拐點(diǎn)的定義有很大分歧，正確界定不同的拐點(diǎn)，對(duì)于劃分樓市周期、制定決策等有極其重要的作用。

　　以全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格指數(shù)的同比增幅曲線為例，2010年實(shí)施限購(gòu)以來(lái)按不同劃分標(biāo)準(zhǔn)，有三類(lèi)。

　　第一類(lèi)拐點(diǎn)是平常理解的峰值和谷底，即曲線的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這樣的拐點(diǎn)有三個(gè)：2010年4月，此時(shí)房?jī)r(jià)同比漲幅為11.5%，為該曲線的一個(gè)峰值；2012年6月為谷底，漲幅為-1.4%；2013年12月為9.7%，為另一個(gè)峰值。

　　第二類(lèi)拐點(diǎn)是微積分范疇上的拐點(diǎn)，即切線穿越曲線的點(diǎn)。在這個(gè)拐點(diǎn)的兩側(cè)，曲線斜率的走勢(shì)相反。粗略看，在2010年1月份、2011年5月份和2013年4月份出現(xiàn)了此類(lèi)拐點(diǎn)。

　　第三類(lèi)拐點(diǎn)是曲線總趨勢(shì)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。樓市限購(gòu)以來(lái)，房?jī)r(jià)總體上是漲的月份多，而跌的月份少。從總趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)依然保持一個(gè)上漲的姿態(tài)。從2010年1月到2014年4月，有10個(gè)月出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比的下跌，集中在2012年3月到2012年12月的區(qū)間。而同比上漲的月份有42個(gè)，只有溫州顯露出了房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。從2011年9月份開(kāi)始，溫州房?jī)r(jià)保持連續(xù)32個(gè)月的同比下跌，而只有20個(gè)月出現(xiàn)同比增長(zhǎng)。對(duì)于這樣一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，可以理解為拐點(diǎn)。

　　我們通常理解的拐點(diǎn)應(yīng)該是第二類(lèi)?，F(xiàn)實(shí)中，大家往往會(huì)用第一類(lèi)拐點(diǎn)的走勢(shì)來(lái)套用對(duì)第三類(lèi)拐點(diǎn)的理解。這使得大家對(duì)于拐點(diǎn)背后的經(jīng)濟(jì)含義產(chǎn)生了混淆。再具體看，這三類(lèi)拐點(diǎn)對(duì)應(yīng)了樓市的三類(lèi)周期：短周期、中周期和長(zhǎng)周期。

　　從短周期看，房?jī)r(jià)增幅曲線出現(xiàn)峰值或谷底，往往和短期內(nèi)的市場(chǎng)情緒疊加有關(guān)。尤其在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的情緒下，往往會(huì)在短期內(nèi)催化房?jī)r(jià)漲幅呈逐月攀升的態(tài)勢(shì)。而一旦房?jī)r(jià)觸碰天花板，市場(chǎng)就陷入了冰凍。

　　從中周期看，樓市拐點(diǎn)往往出現(xiàn)在調(diào)控政策后的3~6個(gè)月內(nèi)。此類(lèi)拐點(diǎn)基本吸收了此前政策的效力，在成交量出現(xiàn)持續(xù)疲軟后，最終在房?jī)r(jià)上得以體現(xiàn)。

　　從長(zhǎng)周期看，由于并沒(méi)有出現(xiàn)這樣一個(gè)拐點(diǎn)，因此也意味整個(gè)樓市的趨勢(shì)是一直上行的。無(wú)論有多少個(gè)短周期或中周期的拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)一直會(huì)保持“看漲容易看跌難”的特性。

　　對(duì)于短周期的拐點(diǎn)，往往會(huì)出現(xiàn)價(jià)格的峰值和谷底。這樣的數(shù)據(jù)最為敏感，也最容易為媒體輿論炒作，進(jìn)而倒逼地方政府收緊或放寬樓市調(diào)控政策。在峰值點(diǎn)，房企可以積極推盤(pán)，因?yàn)檫@時(shí)購(gòu)房者的熱情最高。

　　對(duì)于中周期的拐點(diǎn)，往往是政策效力開(kāi)始釋放的時(shí)間點(diǎn)。房企要善于悟出這個(gè)點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)間。如位于曲線下行通道中的拐點(diǎn)，往往是拿地的好時(shí)機(jī)。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，對(duì)中國(guó)樓市的開(kāi)發(fā)依然應(yīng)持極大的熱情。這可以解釋為什么很多房企會(huì)熱衷激進(jìn)拿地的模式。此類(lèi)房企看到了中國(guó)新型城鎮(zhèn)化改革的制度紅利和土地的稀缺性。若有足夠的財(cái)力支持，一般在拿地上都會(huì)毫不含糊。

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