控房?jī)r(jià)要解決三大問(wèn)題

應(yīng)該說(shuō)，土地出讓金和房產(chǎn)稅兩者之間的一個(gè)重要區(qū)別，是土地出讓金在大幅攀升的情況下，住房消費(fèi)者的外部選擇可以是不買(mǎi)房，而如果開(kāi)征存量房產(chǎn)稅，則住宅現(xiàn)持有人除非賣(mài)房，否則必須繳稅。具體而言，如果土地出讓金大幅提高，開(kāi)發(fā)商要維持原有利潤(rùn)就必須提高住宅售價(jià)。但在其他條件不變和正常的需求彈性系數(shù)的情況下，住宅消費(fèi)的需求會(huì)減少，進(jìn)而減少開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。在土地供給受限的情況下，開(kāi)發(fā)商有進(jìn)一步抬高地價(jià)以獲取更大利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)，直至住宅消費(fèi)者的需求富有彈性為止。因此土地出讓金的提高在一般情況下有推高房?jī)r(jià)的趨勢(shì)。

房產(chǎn)稅尤其是對(duì)存量征收的房產(chǎn)稅則有所不同。對(duì)住宅存量征收房產(chǎn)，提高了很大一部分現(xiàn)有住宅持有人的持有成本，其他條件不變的情況下，將會(huì)“擠出”一些住宅存量進(jìn)入市場(chǎng)交易，導(dǎo)致市場(chǎng)供給增加，在中短期內(nèi)有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。

我國(guó)由于房產(chǎn)稅試點(diǎn)時(shí)間短、范圍小、具體數(shù)據(jù)未公開(kāi)，所以評(píng)估房產(chǎn)稅對(duì)于我國(guó)住宅價(jià)格的具體影響有困難，但是國(guó)外有很多相關(guān)的實(shí)證研究佐證對(duì)存量征收房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)確實(shí)有抑制作用。經(jīng)濟(jì)學(xué)家華萊士·奧茨(Wallace Oates)在1969年發(fā)表的一篇文章，就通過(guò)分析美國(guó)東北部上世紀(jì)60年代的數(shù)據(jù)指出，如果將房產(chǎn)稅從2%上調(diào)至3%，在控制其他變量的情況下，房?jī)r(jià)會(huì)下降7.5%。

但需要注意的是，這種可能性基于兩個(gè)重要條件：一是對(duì)于存量的征稅，而不僅僅是對(duì)增量的征稅；二是供給的增加對(duì)于價(jià)格下行的影響，要完全抵消或者超過(guò)征稅對(duì)于價(jià)格上推的影響，因此房產(chǎn)稅率不可能無(wú)限提高，作為平抑房?jī)r(jià)的工具而言是有局限性的。

房產(chǎn)稅之所以不會(huì)是房?jī)r(jià)最主要的影響因素，很重要的一個(gè)原因是政府不可能不受限制地調(diào)節(jié)房產(chǎn)稅率。國(guó)際通行的房產(chǎn)稅率在0.5%-3%之間，并且一般都有針對(duì)中低收入群體或者小面積住房的免稅及退稅額。在中國(guó)推行房產(chǎn)稅，也會(huì)受此條件約束。比如，上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)就是對(duì)二套及以上的增量房進(jìn)行征稅，且人均有60平方米的免稅面積，另外住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍則稅率減為0.4%。所以一戶(hù)三口之家如果已有一套120平方米的自住房，若新購(gòu)置一套70平方米的投資房，實(shí)際征稅面積僅為10平方米，假定購(gòu)入價(jià)格為每平米3萬(wàn)元，每年需繳房產(chǎn)稅僅為1200元，而這樣的稅費(fèi)比較容易轉(zhuǎn)嫁給租房市場(chǎng)。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，對(duì)房?jī)r(jià)影響更大的，一是住房交易供應(yīng)量及潛在住房消費(fèi)的人口，二是百姓對(duì)于房?jī)r(jià)漲跌的預(yù)期，三是信貸政策。

正因?yàn)橛泄┣箨P(guān)系的影響，全球人口密度高的大城市，比如印度孟買(mǎi)、韓國(guó)首爾、日本東京、俄羅斯莫斯科等，一般房?jī)r(jià)都非常高，有些地方房?jī)r(jià)問(wèn)題的嚴(yán)重程度甚至遠(yuǎn)超中國(guó)的大城市。正因?yàn)橛蟹績(jī)r(jià)預(yù)期的影響，才能理解為什么美國(guó)底特律會(huì)大量出現(xiàn)低價(jià)房甚至是一元房，因?yàn)槌址空咭呀?jīng)預(yù)期住宅價(jià)值會(huì)隨著當(dāng)?shù)厝丝诘臏p少、犯罪的增加、政府取消各項(xiàng)公共服務(wù)而快速下降，并且如果繼續(xù)持有房屋還需每年繳納稅費(fèi)。在這種強(qiáng)烈預(yù)期的驅(qū)動(dòng)下低價(jià)拋售房屋也就不足為奇了。正因?yàn)橛行刨J政策的影響，2000-2006年美國(guó)由于寬松的信貸政策，即使有房產(chǎn)稅的存在，房?jī)r(jià)依然飛速上漲，并直接導(dǎo)致了2007-2009年的金融危機(jī)。所以說(shuō)，與其指望依靠房產(chǎn)稅征收來(lái)平抑房?jī)r(jià)，不如從以上三個(gè)問(wèn)題著手，這樣才能從根本上更有效地解決房?jī)r(jià)的問(wèn)題。

設(shè)計(jì)好房產(chǎn)稅配套機(jī)制

當(dāng)然，考慮到擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)勢(shì)在必行，那么如何設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅及相關(guān)機(jī)制以形成最好的政策效果尤為關(guān)鍵。

首先，需要大力建設(shè)及完善房地產(chǎn)相關(guān)的底層支持，如房屋產(chǎn)權(quán)及交易的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、房屋估價(jià)體系、相關(guān)信用制度等。這其實(shí)是一個(gè)龐大的系統(tǒng)性工程。如果房屋評(píng)估價(jià)很大程度上取決于交易價(jià)格，那么如何避免“陰陽(yáng)合同”這類(lèi)避稅手段的肆虐？能否較快建立起一個(gè)覆蓋全國(guó)的房屋產(chǎn)權(quán)信息網(wǎng)絡(luò)，以保證能及時(shí)查找到購(gòu)房人已持有房屋數(shù)量、面積等信息？如果某位持房人未繳房產(chǎn)稅，在法律上如何處理？這些都是需要仔細(xì)思考的問(wèn)題。同時(shí)，也需要確保征稅合法合理，并明確稅費(fèi)的使用途徑。美國(guó)的房產(chǎn)稅都有很明確的使用規(guī)定，絕大部分用于公共開(kāi)支，比如街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物館、圖書(shū)館等，因而絕少有人抱怨房產(chǎn)稅的征收。中國(guó)也需要建立房產(chǎn)稅征收、開(kāi)支、調(diào)整的合理制度，否則將憑空增加百姓賦稅負(fù)擔(dān)。

其次，可以借助征收房產(chǎn)稅的契機(jī)，規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房。據(jù)報(bào)道，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房面積約為60億平方米，這樣一個(gè)龐大的規(guī)模，肯定不可能完全一拆了事。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房而言，底層數(shù)據(jù)更加混亂，交易行為不受監(jiān)控，很大程度影響著農(nóng)民的利益，因此處理小產(chǎn)權(quán)房極為棘手。房產(chǎn)稅征收正好是一個(gè)契機(jī)，可以嘗試允許符合條件的一批小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主在足額繳納一定年份的房產(chǎn)稅后，獲取全部產(chǎn)權(quán)，進(jìn)而允許這類(lèi)房產(chǎn)上市交易。這樣的設(shè)計(jì)，可以結(jié)合清查小產(chǎn)權(quán)房的行動(dòng)一同進(jìn)行，對(duì)危樓、違法占用土地等建筑不予提供這樣的待遇，對(duì)符合條件的小產(chǎn)權(quán)房建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及業(yè)主的繳稅和信用記錄。當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場(chǎng)后，能增加住宅供給。同時(shí)，由于大部分小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主為中低收入者，如果能夠通過(guò)合法出售物業(yè)獲取收益，也起到了提高這一部分群眾收入的目的。

再次，應(yīng)當(dāng)通過(guò)設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅制度來(lái)規(guī)范租房市場(chǎng)。中國(guó)人對(duì)于購(gòu)房的熱情是由多重原因造成的，但是其中一個(gè)原因是租房人有非常強(qiáng)烈的“寄人籬下”的不安全感。在中國(guó)，房屋租賃市場(chǎng)極不發(fā)達(dá)，在沒(méi)有法律保障的情況下，租房人和房東的權(quán)益都沒(méi)有辦法得到保護(hù)。可以嘗試建立一種鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)房屋管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作出租房的房產(chǎn)稅制度。

具體而言，可以嘗試給予由機(jī)構(gòu)進(jìn)行出租管理的房屋優(yōu)惠的房產(chǎn)稅率，而對(duì)個(gè)人管理的出租房征收正常的房產(chǎn)稅率。如果出租房屋能夠高度機(jī)構(gòu)化，可以更方便地監(jiān)管房屋租賃市場(chǎng)、制定相關(guān)的法律法規(guī)。如果租賃市場(chǎng)中租房者和管理機(jī)構(gòu)互相權(quán)責(zé)明晰、糾紛能有合法的渠道解決、且有意愿長(zhǎng)期租房的人群能找到稱(chēng)心如意的有專(zhuān)業(yè)管理房源，會(huì)有一部分原有的購(gòu)房者被吸引入租賃市場(chǎng)。在這樣的政策刺激下，總體購(gòu)房需求會(huì)減弱，并且政策的頒布本身就有降低房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的效果。

另外，房產(chǎn)稅作為一個(gè)新的稅種，在試點(diǎn)的過(guò)程中可以進(jìn)行一些創(chuàng)新的機(jī)制設(shè)計(jì)，而不應(yīng)囿于國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。比如，房產(chǎn)稅率可以隨著物業(yè)的房齡變長(zhǎng)或者房屋質(zhì)量變差而梯度上揚(yáng)。如果以房齡為基準(zhǔn)，調(diào)整可以考慮以每二十年為界；如果以質(zhì)量為基準(zhǔn)，則需重點(diǎn)注意危樓。在美國(guó)，由于房屋及土地產(chǎn)權(quán)私人永久擁有，房產(chǎn)稅率不變的情況下，拆遷難度大，投資回報(bào)率低，所以低收入人群聚居區(qū)大量存在危舊樓房。而如果房產(chǎn)稅率隨著房屋質(zhì)量變差而上升，業(yè)主在經(jīng)濟(jì)規(guī)律的支配下，考慮到不斷上升的持房成本，會(huì)更愿意以合理的價(jià)格出售樓房，而開(kāi)發(fā)商可以較低的價(jià)格收購(gòu)危舊樓及其土地，改建能滿足時(shí)代需求的房屋，這樣的房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)才能合理促進(jìn)住房的更新?lián)Q代。

中國(guó)證券報(bào)