信貸、稅收、土地、限購(gòu)等各項(xiàng)政策持續(xù)加碼，樓市調(diào)控將更強(qiáng)化長(zhǎng)效機(jī)制

　2012年9月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人關(guān)于“樓市繼續(xù)限購(gòu)，房?jī)r(jià)不具備全面反彈條件”的表態(tài)，給市場(chǎng)吃了一顆定心丸。此時(shí)，適逢第四季度臨近，調(diào)控細(xì)則即將進(jìn)入新一輪倒計(jì)時(shí)的時(shí)段。

　其實(shí)，自2003年“121號(hào)文”出臺(tái)至今，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控已歷經(jīng)十年。我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，信貸、稅收、土地、限購(gòu)等各項(xiàng)手段頻出。然而，在城鎮(zhèn)化和收入水平提高等多項(xiàng)因素作用下，房?jī)r(jià)仍然上漲。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)的樓市調(diào)控將更強(qiáng)化長(zhǎng)效機(jī)制。

　2008年建設(shè)部“變身”

　2008年，住宅商品房化運(yùn)行進(jìn)入第十個(gè)年頭。商品房市場(chǎng)為主體的市場(chǎng)規(guī)模逐步形成，保障房的繼續(xù)推進(jìn)正在開(kāi)展，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)體量的發(fā)展與壯大，需要更多的規(guī)范管理與完善。建設(shè)部的職能安排，此時(shí)已經(jīng)不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。同年，中央“大部制”改革背景下，建設(shè)部變身為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。

　時(shí)任國(guó)務(wù)委員兼國(guó)務(wù)院秘書(shū)長(zhǎng)的華建敏從現(xiàn)實(shí)需要角度解釋了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部成立的必要性。住房問(wèn)題涉及廣大人民群眾的切身利益，為深入推進(jìn)住房制度改革、加快建立住房保障體系、完善廉租住房制度、著力解決低收入家庭住房困難、進(jìn)一步加強(qiáng)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃統(tǒng)籌、促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，國(guó)務(wù)院決定組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。

　其主要職責(zé)是：擬訂住房和城鄉(xiāng)建設(shè)政策，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，指導(dǎo)全國(guó)住宅建設(shè)和住房制度改革，監(jiān)督管理建筑市場(chǎng)、建筑安全和房地產(chǎn)市場(chǎng)等。

　對(duì)于住建部而言，不僅僅是更名這樣簡(jiǎn)單，職責(zé)同時(shí)做出了相應(yīng)的調(diào)整。

　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，當(dāng)時(shí)國(guó)家組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，主要就是為了突出住房保障職能，讓老百姓“住有所居”，強(qiáng)調(diào)將政府主要職責(zé)從房地產(chǎn)市場(chǎng)移向百姓住房保障領(lǐng)域。

　十年調(diào)控回眸

　2003年“121號(hào)文”拉開(kāi)了房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)十年的調(diào)控，也是那份文件，敲定了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控入手的大方向——住房供應(yīng)、土地供應(yīng)、信貸制度等方面。此后，我國(guó)房地產(chǎn)政策進(jìn)入密集出臺(tái)期。2004年，國(guó)土資源部發(fā)布“71號(hào)令”，土地出讓制度的“831大限”由此而來(lái)。此后，銀監(jiān)會(huì)公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)指引》，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目自有資金等做出規(guī)定。

　2005年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的“國(guó)八條”以降溫樓市，次年，“國(guó)六條”再次強(qiáng)調(diào)給樓市降溫，二手房交易中，繳納全額營(yíng)業(yè)稅的房屋年限由2年升至5年，二手房交易個(gè)人所得稅的20%也被“強(qiáng)制性征收”。

　2008年突襲而來(lái)的金融風(fēng)暴，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然下行，不少城市房?jī)r(jià)大幅下跌，一些企業(yè)因?yàn)橘Y金鏈斷裂而破產(chǎn)。同年底，一系列“救市”政策應(yīng)時(shí)而出，房地產(chǎn)交易的契稅、印花稅、土地增值稅等一系列稅種得到減免，居民購(gòu)買(mǎi)首套房最低首付比例調(diào)整為20%，貸款利率下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的7折，二手房交易，營(yíng)業(yè)稅繳納年限再次回歸2年。

　房地產(chǎn)市場(chǎng)在刺激政策以及4萬(wàn)億投資的帶動(dòng)下迅速回暖，2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)空前繁榮。持續(xù)高攀的房?jī)r(jià)再次招來(lái)了調(diào)控。

　2010年初，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)文件穩(wěn)定樓市，然而，市場(chǎng)依舊“執(zhí)拗”地走在上升軌道中，3月份，北京一天之內(nèi)誕生了三個(gè)“地王”，令市場(chǎng)的氛圍驟然緊張。同年4月，調(diào)控樓市的“新國(guó)十條”出臺(tái)，對(duì)外地戶(hù)籍人口和多套房購(gòu)房者的貸款發(fā)放給予限制。9月，“新國(guó)五條”出臺(tái)，將房貸首付款比例調(diào)整到30%及以上，暫停三套房貸；同時(shí)強(qiáng)調(diào)“房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市限定居民購(gòu)房套數(shù)”。

　2011年1月，被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)”的“新國(guó)八條”出臺(tái)，要求全國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的30多個(gè)城市出臺(tái)“限購(gòu)令”，此舉也被認(rèn)為是本輪調(diào)控的“撒手锏”。同時(shí)，新政將二套房的最低首付比例提升至60%，貸款利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率的1.1倍以上。上海和重慶隨后還啟動(dòng)個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)。

　自今年6月份以來(lái)，多部委陸續(xù)表態(tài)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，7月中下旬，國(guó)務(wù)院還派出督查組進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控情況實(shí)地調(diào)研。8月底，多部委再次密集發(fā)聲樓市調(diào)控，并傳遞出差別稅收、房貸及推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，將成為下一步樓市調(diào)控政策走向的信號(hào)。

　9月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人“樓市繼續(xù)限購(gòu)，房?jī)r(jià)不具備全面反彈條件”的表態(tài)，與國(guó)稅總局明確房產(chǎn)稅擴(kuò)大征收，共同給市場(chǎng)吃了一顆定心丸。此時(shí)，適逢第四季度臨近，調(diào)控細(xì)則即將進(jìn)入新一輪倒計(jì)時(shí)的時(shí)段。

　從操作層面來(lái)看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大確已在計(jì)劃安排內(nèi)。9月20日，國(guó)家稅務(wù)總局政策法規(guī)司巡視員叢明在第五屆中國(guó)企業(yè)稅務(wù)管理創(chuàng)新大會(huì)上明確表示，房產(chǎn)稅下一步將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度，房地產(chǎn)稅具體深化時(shí)間可能在年底或明年3月份以后。“房地產(chǎn)稅最終會(huì)在全國(guó)實(shí)施?！眳裁鞅硎?。

　重拾保障功能

　2007年，房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)被明確——保障房。

　同年，首次有房產(chǎn)商提出“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)、保障的歸保障”兩條腿走路的思路。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示，中國(guó)住房問(wèn)題應(yīng)該分為“政府負(fù)責(zé)住房保障，開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房市場(chǎng)”，即市場(chǎng)歸企業(yè)，保障歸政府。

　2007年8月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》出臺(tái)；11月底，包括建設(shè)部在內(nèi)的多個(gè)部委聯(lián)合公布了《廉租住房保障辦法》和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，建設(shè)部設(shè)置住房保障與公積金監(jiān)督管理司。

　中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，現(xiàn)代住房保障體系是一個(gè)涵蓋全社會(huì)居民的住房保障制度，它不是建一些廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房就可以解決的。一個(gè)健全的住房保障制度不僅僅涵蓋城市低收入家庭，也應(yīng)該涵蓋城市的中等收入居民及農(nóng)村在城市里工作的居民等。這一全覆蓋的住房保障體系，應(yīng)該是以市場(chǎng)為基礎(chǔ)建立，政府則可以通過(guò)各種不同的方式來(lái)幫助不同收入的居民解決其住房問(wèn)題。

　始于2010年的調(diào)控進(jìn)一步明確了“兩條腿走路”的思路，一方面抑制住宅投機(jī)投資，另一方面就是大幅提升政策性住房保障范圍，于是，3600萬(wàn)套保障房的建設(shè)任務(wù)成為“十二五”的重頭戲。

　對(duì)于保障房的發(fā)展思路，不再是單一的以建設(shè)為主，完善管理同樣被提上日程。

　今年初，作為“國(guó)務(wù)院保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組”的牽頭部門(mén)，住建部起草了《基本住房保障條例》，擬對(duì)保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路徑進(jìn)行規(guī)定。 接近此次“條例”草案起草的權(quán)威人士表示，住建部方面希望在2012年三季度末，也就是2012年10月前，基本完成草案的起草工作，并在進(jìn)行初步修改后，于2012年底前上交國(guó)務(wù)院法制辦。

　對(duì)于購(gòu)置型保障性住房的再上市交易問(wèn)題，“條例”擬規(guī)定必須由所在地政府優(yōu)先回購(gòu)，而不得自行進(jìn)入普通商品住房市場(chǎng)再行流通。至于具體的操作辦法，將會(huì)留給地方結(jié)合本地實(shí)際情況操作的空間，但總的原則仍是消除保障性住房的牟利空間。

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