“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松”很長一段時間不會改變，長期、常態(tài)調(diào)控可能不會是影響市場的最大因素，更大的影響因素可能來自土地制度和房地產(chǎn)稅收制度。2009年到2012年房地產(chǎn)市場的銷售量、投資額、房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)等指標(biāo)來看，房地產(chǎn)企業(yè)和社會對房地產(chǎn)業(yè)的較快發(fā)展越來越適應(yīng)，對房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)對越來越理性。

2012年是房地產(chǎn)業(yè)在嚴(yán)峻的調(diào)控中獲得較快發(fā)展的一年。從房價來看，據(jù)中房網(wǎng)全國一手房交易價格指數(shù)顯示，截止到11月，全國房價已經(jīng)連漲6月，房價已經(jīng)回到調(diào)控前水平。

限購的一線城市房價回暖力度顯然大于中小城市。今年上半年，多數(shù)房企延續(xù)采用去年的以價換量原則，尤其在5、6月份，由于時逢沖擊半年度業(yè)績的時間點(diǎn)，因此推案量和促銷力度都達(dá)到階段性高點(diǎn)，而進(jìn)入下半年之后，尤其是進(jìn)入四季度后，由于一線房企業(yè)績完成情況普遍較好，加上對十八大之后的經(jīng)濟(jì)刺激政策的期待，量價出現(xiàn)一定程度的上漲。

11月房地產(chǎn)投資額7143億元，同比增速加快至28.5%，前十一個月累計增速加快至16.7%，反映出投資增速止跌回升；全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為95.71，較10月小幅回升1.15個百分點(diǎn)，回穩(wěn)跡象顯著；房屋新開工面積同比環(huán)比均出現(xiàn)增長，累計同比降幅也明顯收窄；土地購置面積環(huán)比增長明顯，累計同比降幅顯著縮小，反映出臨近年關(guān)，各地推地進(jìn)加大；11月銷售再創(chuàng)今年新高，受銷售回籠資金良好，企業(yè)資金狀況也加速好轉(zhuǎn)。11月銷售再創(chuàng)年內(nèi)新高，累計首次實(shí)現(xiàn)正增長。11月全國商品房銷售面積12962萬平方米，環(huán)比增25.8%，同比增30.4%；銷售額7225億元，環(huán)比增21.5%，同比增38.4%。其中住宅銷售面積11408萬平方米，環(huán)比增23.9%，同比增31.6%；銷售額5958億元，環(huán)比增18.3%，同比增43.1%，均創(chuàng)今年單月新高。11月商品房、住宅的銷售環(huán)比、同比均出現(xiàn)20%以上的增幅，且自9月以來已連續(xù)三個月銷售量在1億平方米以上。正是在銷售持續(xù)回暖帶動下，前11個月商品房銷售面積突破9億平方，同比增長2.4%。

從房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績來看，龍頭企業(yè)取得了較快增長。龍頭企業(yè)企業(yè)在融資渠道、拓展布局、人才梯隊(duì)建設(shè)等方面均有著十分明顯的優(yōu)勢，在調(diào)控中的經(jīng)營策略非常合理，既重視擴(kuò)張，也注重規(guī)避風(fēng)險，企業(yè)戰(zhàn)略上積極向高周轉(zhuǎn)策略靠攏。在全國前20名的企業(yè)中，2009-2012年間企業(yè)銷售額業(yè)績復(fù)合增長率為40.33%，增速快于行業(yè)平均水平，在經(jīng)歷了2011年冷淡的市場之后，2012年對機(jī)會的把握也更為準(zhǔn)確，業(yè)績增速達(dá)到了37.20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過TOP20平均水平的14.64%。

2012年規(guī)模企業(yè)業(yè)績持續(xù)增長，千億企業(yè)有望過五。今年龍頭房企持續(xù)發(fā)力，緊抓市場窗口期，通過快速調(diào)整經(jīng)營策略、符合市場需求，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，銷售業(yè)績保持持續(xù)增長。萬科、綠地、保利、中海、萬達(dá)的銷售金額都可能超過千億。

房地產(chǎn)企業(yè)紛紛實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)避風(fēng)險。從發(fā)展布局來看，不少全國性企業(yè)已經(jīng)不滿足于國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，開始拓展海外業(yè)務(wù)。綠地、萬科、碧桂園等企業(yè)均提出了海外發(fā)展計劃，其中綠地、碧桂園、鑫苑置業(yè)已經(jīng)在海外有項(xiàng)目在建。從發(fā)展的業(yè)務(wù)范圍來看，為了規(guī)避風(fēng)險，房企的發(fā)展方向更為多元化，今年以來企業(yè)的多元化發(fā)展腳步加快，轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、一級開發(fā)等等，尤其是旅游地產(chǎn)開發(fā)，成為眾多企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)。

2013年，限購、限貸等調(diào)控放松的可能性不大。自12月以來，高層就已經(jīng)多次發(fā)出了調(diào)控不松、鞏固效果的信號。12月4日，中央政治局會議就提出了要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作；12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次明確了要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖；12月18日，國土部又對土地市場出臺系列政策以遏制地王的不斷出現(xiàn)。再到25日住建部的表態(tài)，一系列的表態(tài)都指向了政策不松、堅持調(diào)控。2013年的調(diào)控政策脈絡(luò)清晰。

11月25日，住建部部長姜偉新在年度工作會上表示，明年將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機(jī)投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。此外，對放松調(diào)控導(dǎo)致房價過快上漲的城市，住建部要繼續(xù)采取措施，并將會同監(jiān)察部對其進(jìn)行約談。由此可見，2013年的樓市調(diào)控基本已定調(diào)，那就是繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，鞏固現(xiàn)有政策，穩(wěn)定市場預(yù)期。

房地產(chǎn)業(yè)仍將是經(jīng)濟(jì)的重要支柱，但是保障房會保持一個合理水平。十八大后我國經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)并不牢固，各地都以轉(zhuǎn)型發(fā)展、創(chuàng)新驅(qū)動為理念，但是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本迅速上升，創(chuàng)新能力和動力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，無法依靠創(chuàng)新吸納成本上升的壓力，產(chǎn)能過剩并為解決。過去長時間依靠投資拉動經(jīng)濟(jì)增長，大量貨幣發(fā)行導(dǎo)致潛在金融風(fēng)險加劇。環(huán)境污染、食品安全、低碳綠色等對經(jīng)濟(jì)發(fā)展都提出了約束性要求。今年年底經(jīng)濟(jì)筑底回升，但經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)并不牢固，明年經(jīng)濟(jì)主調(diào)仍是穩(wěn)中求進(jìn)，GDP增速保持在7.5%左右。房地產(chǎn)投資約占全社會固定資產(chǎn)三分之一左右，房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展是經(jīng)濟(jì)回升的重要因素。

12月4日召開的中共中央政治局會議提出 “積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化”，將為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來重大發(fā)展契機(jī)。要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，增強(qiáng)城鎮(zhèn)綜合承載能力，提高土地節(jié)約集約利用水平，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。人口市民化，也就意味著城鎮(zhèn)化人口將必須有戶籍，必須擁有或租賃住房。城鎮(zhèn)化過程中，農(nóng)村人口向中小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、中小城鎮(zhèn)人口向城市轉(zhuǎn)移、各中小城市人口向大城市轉(zhuǎn)移，進(jìn)而城鎮(zhèn)總量，擴(kuò)大城鎮(zhèn)規(guī)模，帶動城鎮(zhèn)購房需求。從2000年到2010年，中國城市化率從36.22%提高到49.68%，提高了13.46個百分點(diǎn)，新增城鎮(zhèn)人口約2億余人，這部分人口的住房需求是個龐大的數(shù)字，假設(shè)人均住房面積為30平方米，那么2億人口的住房需求量將達(dá)到60億平方米。

2013年保障房指標(biāo)或下調(diào)至600萬套。保障房的開工量目前已經(jīng)呈現(xiàn)出逐年下調(diào)的趨勢，2011年開工了1000萬套，2012年原定目標(biāo)為1000萬套，后來下調(diào)到700萬套，而根據(jù)蔣部長目前透露出來的訊息，2013年保障房的新開工目標(biāo)將在今年的基礎(chǔ)上再度下調(diào)至600萬套。如果按照中央政府定的“十二五”期間3600萬套的政治任務(wù)，2014-2015年平均每年需要開工650萬套。

影響房地產(chǎn)最大的因素可能是土地制度改革。國務(wù)院副總理李克強(qiáng)兩度就城鎮(zhèn)化表態(tài)，強(qiáng)調(diào)“城鎮(zhèn)化就是最大的內(nèi)需，要把這個潛力發(fā)揮出來，還要靠改革”。11月28日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，聽取農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作匯報，討論通過《中華人民共和國土地管理法修正案(草案)》。草案對農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償制度作了修改，目前具體修改條款并未公開，根據(jù)推測，征地補(bǔ)償提高額度可能至少為現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的10倍。修正案草案獲得通過，也為《農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例》盡快出臺鋪平道路。。這意味著中國城鎮(zhèn)化將面臨著一個高成本的時代，而依托城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)的土地成本也將進(jìn)一步推高，行業(yè)發(fā)展面臨著新的變局。

房產(chǎn)稅推廣還需要法律和技術(shù)的支撐。今年以來，央行、國稅總局、住建部等部委相關(guān)負(fù)責(zé)人均在各種場合談過房產(chǎn)稅改革推進(jìn)問題。截至目前，40個重點(diǎn)城市個人住房信息系統(tǒng)已完成聯(lián)網(wǎng)，全國30多個省區(qū)市和計劃單列市的地稅官員正開展為期6個月的房產(chǎn)稅稅基評估集訓(xùn)，而湖南、湖北已經(jīng)開展和完成前期測試工作。上海和重慶試行房產(chǎn)稅已22個月有余，但業(yè)界對兩種不同模式仍舊評價不一，日前社科院又拋出“人均40平米起征點(diǎn)”的建議，更是招來不少質(zhì)疑聲。

此前的11月20日，財政部部長謝旭人在《經(jīng)濟(jì)日報》上撰文指出：“認(rèn)真總結(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國推開，同時積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革?！鄙鐣庾x為房產(chǎn)稅將要推廣。但是，謝旭人的原文已經(jīng)講明條件不成熟，一是總結(jié)上海、重慶的經(jīng)驗(yàn)，上海和重慶的房產(chǎn)稅到目前還沒有歸納出一套成功的經(jīng)驗(yàn)。二是房產(chǎn)稅改革也沒有進(jìn)行，目前的房產(chǎn)稅是在80年代的房產(chǎn)稅收條例上恢復(fù)征收，既沒有通過人大上升為房產(chǎn)稅法，也突破了只向經(jīng)營性物業(yè)征收的規(guī)定。房產(chǎn)稅的推廣起碼要在立法上得以改革。

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