近日，中國社科院發(fā)布主題為“新型城市化背景下的住房保障”的財政政策報告，建議對城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過40平米的部分，按評估價格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅。此征收建議一出，立即引起業(yè)界關注。

　　房產(chǎn)稅何時展開征收？以何種模式進行征收？征收后能否限制房價過快上漲？

　　Q1 房產(chǎn)稅何時鋪開？

　　日前，財政部部長謝旭人發(fā)表署名文章，對人們普遍關注的房產(chǎn)稅改革方向、房產(chǎn)稅能否發(fā)揮調(diào)節(jié)財富分配的作用等問題作出了闡釋，并提出要通過深化房地產(chǎn)稅制改革，總結(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗，研究逐步在全國推開。種種跡象表明，房產(chǎn)稅改革試點向全國推廣已經(jīng)進入倒計時。

　　那么房產(chǎn)稅是否已經(jīng)到了推出的最佳時機？在華西城市與房產(chǎn)研究院首席研究員溫利陽看來，總的來說房產(chǎn)稅的推出將是大勢所趨，在重慶和上海試點以后，房產(chǎn)稅全國試點將是一件水到渠成的事情，各項條件也基本成熟。不過溫利陽認為，房產(chǎn)稅的全國鋪開，仍將遵循循序漸進的過程，可能先是先行試點，然后才是實施細則落地的進一步推廣。

　　雖然近日關于房產(chǎn)稅即將全面推廣的消息很多，但四川省社科院房地產(chǎn)研究中心主任蔣華東認為現(xiàn)在推出仍為時尚早，“明年上半年，甚至下半年可能會在全國更多城市展開試點，全面推廣仍涉及到征收模式等問題需要解決?！?/span>

　　不過，房產(chǎn)稅對于改革中國的整個財稅體制來說，仍是大勢所趨。謝旭人也指出，要統(tǒng)籌推進房地產(chǎn)稅費改革，逐步改變目前房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)各類收費和稅收并存的狀況。結(jié)合其他方面的稅制改革，對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關稅種進行簡并，合理安排稅收負擔。

　　Q2 房產(chǎn)稅如何征收？

　　對于房產(chǎn)稅的征收對象，一直以來是人們關注的焦點。其中，房產(chǎn)稅是對存量房征收還是對新增量進行征收是關注的重點。

　　西南財大經(jīng)濟學院副教授劉璐認為，根據(jù)國外的經(jīng)驗，房產(chǎn)稅一般都是采用對存量房進行征收的辦法，一般征收的金額是總房價的0.5%—1%，在美國一些州甚至可能更高。

　　另外，房產(chǎn)稅征收模式是按照套數(shù)還是面積征收，也是關注的焦點。在日前舉行的中國社科院“新型城市化背景下的住房保障”財政政策報告上，建議對城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過40平米的部分，按評估價格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅。對此，華西城市與房產(chǎn)研究院首席研究員溫利陽認為，這樣的征收辦法過于嚴厲，按照人均住房40平米來說，一個三口之家的總住房面積只有120平米，被征收的范圍應該說比較大。并且，目前我們買房的家庭單位是按照夫妻雙方和未成年子女來計算。也就是說成年子女和父母居住一起，一般不以一個家庭單位計算，因此超過40平米的范圍較大，被征范圍太廣。在溫利陽看來，按照套數(shù)征收可能仍是一個比較科學的方式，另外重慶試點的對高檔住宅進行征稅的辦法仍值得借鑒。

　　Q3 能否抑制房價上漲過快？

　　在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，房產(chǎn)稅如果對存量房進行征稅，推出之后將對投資炒房客造成打擊，將起到抑制炒房立竿見影的效果。甚至房產(chǎn)稅推出后，限購等政策將退出歷史舞臺，房產(chǎn)稅將替代限購成為抑制房價過快上漲的有力武器。

　　對此，華西城市與房產(chǎn)研究院首席研究員溫利陽認為，限購只是為了抑制房價上漲過快的階段性政策，遲早會退出歷史舞臺，房產(chǎn)稅在一定程度對限購有替代性，對物業(yè)保有環(huán)節(jié)的征收，會讓購房者付出更多炒房成本。但是房價上漲是否因此得到有力的限制，還取決于房產(chǎn)稅的力度，比如對第三套房起征和第二套房起征，對市場的影響力是不一樣的，究竟對炒房限制力度多大仍有待觀察。

　　四川省社科院房地產(chǎn)研究中心主任蔣華東則不認同房產(chǎn)稅就能抑制房價上漲過快，“高房價更多是因為地方政府土地財政所導致，只要不改革土地財政的本質(zhì)，就難以抑制地方政府的賣地沖動，高房價就難以從根本上消除。因此推動政府的財稅體制改革，剝離政府對土地市場的參與熱情和依賴，才是解決高房價的根本之道?！?/span>

　　|專家觀點|

　　西南財大經(jīng)濟學院副教授劉璐

　　持有空置物業(yè)風險增大

　　房產(chǎn)稅是對住房保有環(huán)節(jié)征收的稅收，此前我們對房地產(chǎn)的征稅更多是在流通環(huán)節(jié)，因此房產(chǎn)稅實施后，會顯著增加物業(yè)持有成本。目前來看，持有物業(yè)主要支付的是物管費，對于購房者來說是非常微小的成本。

　　根據(jù)國外經(jīng)驗，比如美國房產(chǎn)稅一般在物業(yè)評估價的0.5%—1%，如果按1%的標準征稅的話，房屋價值100萬元，每年可能要交1萬元的稅，從長期來看，這個成本不低。

　　對于房產(chǎn)稅的影響，可以從兩個方面來看，一種情況是房產(chǎn)稅最終被轉(zhuǎn)嫁出去，提高了房屋的租金或售價。比如市區(qū)成熟地段比較優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，房產(chǎn)稅可能會轉(zhuǎn)嫁到最終使用人的頭上。另一種情況是，有一些投資者購買了多套房產(chǎn)，但是并沒有準備出租，希望等待物業(yè)升值的，這樣的投資者將面臨更大的投資風險?？偟膩碚f，房產(chǎn)稅將會在一定程度上抑制房地產(chǎn)市場上的投資需求。

　　另外，房產(chǎn)稅可能還會產(chǎn)生一種疊加效應。如果房產(chǎn)稅推廣開來，而限購不取消，兩個政策的效應會疊加，從而加劇投資需求萎縮。但對于剛需來講，這個政策反而會導致剛需樓盤在一定程度上更受到購房者青睞。

　　華西城市與房產(chǎn)研究院首席研究員溫利陽

　　房產(chǎn)稅或比想象中“溫柔”

　　最近關于將全面鋪開房產(chǎn)稅征收的消息很多，但具體的時間表、征收辦法等仍是“猶抱琵琶半遮面”，更多實施細則仍在猜測中。

　　其實，無論房產(chǎn)稅是對增量房征收，還是設定人均住房面積對超出部分征收，初衷和目的都是抑制炒房，讓房地產(chǎn)回歸到以自住需求為主的市場。因此，個人判斷，房產(chǎn)稅不會過于嚴厲，比如有專家說人均40平米起征，這樣“殺傷”面或許過大，有“誤傷”自住需求之嫌。

　　房地產(chǎn)市場下一階段仍會以穩(wěn)定為主。房地產(chǎn)市場在2005年調(diào)控以來，經(jīng)歷了多輪調(diào)控，目前在限購等一系列政策下，房地產(chǎn)市場正進入一個穩(wěn)定期，房價基本得到控制。而宏觀經(jīng)濟方面，經(jīng)濟仍存在下滑風險，不宜對房地產(chǎn)市場過度打壓。

　　因此，未來將推廣的房產(chǎn)稅或以“試點”為主，落地后的房產(chǎn)稅并非“洪水猛獸”，可能將比想象中的“溫柔”。另外，在新房交易環(huán)節(jié)開發(fā)商要繳納營業(yè)稅、所得稅、城建稅、土地增值稅、土地使用稅等，而購買新房的納稅人必須繳納契稅、印花稅等。未來在保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅后，交易環(huán)節(jié)的部分稅收或?qū)⒑喜⒒蛉【?，因此真正增加的稅收也有待觀察。

　　四川省社科院房地產(chǎn)研究中心主任蔣華東

　　房產(chǎn)稅難從根本抑制高房價

　　高房價是地方政府對土地財政的依賴所導致，房產(chǎn)稅只能在表面上增加購房者持有成本，抑制部分炒房需求，治標不治本。從根本上來看，不解決土地財政問題，難以徹底解決高房價問題。

　　導致高房價的原因當然有很多，地方政府對土地出讓金的依賴，是最重要的一點。地方政府和開發(fā)商一起推高了房價，房產(chǎn)稅雖然在一定程度上能為地方政府帶來一定的稅收收入，但這不能從根本上解決地方政府“錢從哪里來”的問題。

　　另外，對于房產(chǎn)稅的征收，現(xiàn)在仍存在是向存量房還是新增量征收，按面積還是按套數(shù)征收等很多問題需要解決，短時間內(nèi)把房產(chǎn)稅全面鋪開的可能性不大。明年之內(nèi)可能會在全國更多地方進行試點，至于征收模式，可能會有更多嘗試。

華西都市報