2018年融資難、借貸成本下降難，已成為房企們的共識(shí)。

??在近期多家上市房企業(yè)績(jī)會(huì)上，也常常可以聽到企業(yè)對(duì)融資市場(chǎng)“抱怨”。

??自2017年本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，房企融資全面收緊。截至目前，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托、私募基金等非傳統(tǒng)類渠道的融資方式，都將受到重點(diǎn)監(jiān)管。

??在銀行去杠桿之下，中信證券研究報(bào)告指出，銀行理財(cái)總計(jì)4638.06億元投向房地產(chǎn)的非標(biāo)資金，均可能受到擠壓。某房企CFO判斷，銀行體系受限的資金在過(guò)去的房企融資中所占比例在20%-30%左右。

??財(cái)通證券研究報(bào)告表明，1-2月表外融資和表內(nèi)貸款規(guī)模占比分別較去年底下降18.3和提高16.7個(gè)百分點(diǎn)，其中，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要融資渠道的委托貸款和信托貸款規(guī)模的下降，是表外貸款比重降低的直接原因。

??個(gè)人按揭貸款作為房企資源來(lái)源的重要渠道，也受到抑制。廣東建行有關(guān)人士表示，去年下半年以來(lái)該分行個(gè)貸額度便嚴(yán)重短缺，今年預(yù)計(jì)還是如此。

??拿錢比拿地更重要

??“拿錢比拿地更重要，回款比銷售更重要。”易居企業(yè)（中國(guó)）集團(tuán)有限公司CEO丁祖昱一語(yǔ)道破了房企正面臨資金難題。銀行收緊房企融資額度，多項(xiàng)新規(guī)圍困，加上發(fā)債遇冷，房企想要“拿錢”勢(shì)必需要找出新的路子。

??對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，最傳統(tǒng)的融資方式還是銀行貸款。但銀行開發(fā)貸占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%，房企取得開發(fā)貸前必須獲得四證，且開發(fā)貸不得用于購(gòu)置土地，因此房企在開發(fā)最初期需要通過(guò)其他渠道籌集資金。

??此外，房企的融資成本也在不斷增加。丁祖昱坦言，房企直接從銀行貸款融資也越來(lái)越難了，間接融資和信托難度也在不斷加大，現(xiàn)在房企能承受的短期融資成本已經(jīng)達(dá)到10%，甚至是15%以上。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年來(lái)房企發(fā)行的債券利率均在5%~6%以上，同年6月多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過(guò)7%。整體看，所有房企的融資成本相比2016年平均4%均有非常明顯的上行。

??隨著境內(nèi)融資收緊，境外融資成為2017年房企融資的關(guān)鍵詞，海外融資的步伐在繼續(xù)加快。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，房企境外融資合計(jì)388.6億美元，同比2016年全年的140.6億美元上漲了176%。

??丁祖昱表示，2018年房企對(duì)現(xiàn)金流管理和融資管理非常關(guān)鍵，這也是為什么越來(lái)越多的房企通過(guò)股權(quán)融資，特別是境外的股權(quán)融資和境外發(fā)債來(lái)補(bǔ)充現(xiàn)金流。

??資產(chǎn)證券化的想象空間

??在樓市調(diào)控的大趨勢(shì)下，房企越來(lái)越關(guān)心資金鏈安全，但房企的融資渠道并未完全被堵住，不少融資品種仍然受監(jiān)管層鼓勵(lì)和支持。

??然而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房企融資“關(guān)上了一扇門，又打開了一扇窗”。從目前的趨勢(shì)來(lái)看，這扇窗就是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，這將成為房企資金的重要來(lái)源。

??上述業(yè)內(nèi)人士指出，目前房地產(chǎn)從國(guó)家和銀行層面去杠桿，表外和非標(biāo)融資受限，而資產(chǎn)證券化則是引入大量的民間資金，可以補(bǔ)上甚至超過(guò)被限制的資金。

??去年以來(lái)，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的大門已經(jīng)打開，多個(gè)住房租賃資產(chǎn)、商業(yè)資產(chǎn)等通過(guò)CMBS、ABN、類REITs等形式，相繼實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)證券化，規(guī)模已近千億；在近期的業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園、萬(wàn)科、中國(guó)奧園、越秀地產(chǎn)等房企，均表達(dá)了希望發(fā)行類似產(chǎn)品的意愿。

??申萬(wàn)宏源研究報(bào)告指出，降低開發(fā)商杠桿是長(zhǎng)期趨勢(shì)，未來(lái)預(yù)售制與開發(fā)貸門檻將有所提高，利用資產(chǎn)證券化融資能力的差異，將重塑房企的競(jìng)爭(zhēng)格局。

??在前述CFO看來(lái)，去杠桿導(dǎo)致的房企融資受限，只是銀行體系的表外資金受限，傳統(tǒng)的開發(fā)貸存量還在。而受限的資金會(huì)被證券化取代，大量的社會(huì)資金將會(huì)涌入。

??“未來(lái)任何資產(chǎn)都可以證券化，商業(yè)、物流、購(gòu)房尾款、保理等等；ABS、ABN、CMBS等等都可以做，資產(chǎn)方、負(fù)債方、權(quán)益方都可以切分去融資，形式很多。”上述人士強(qiáng)調(diào)，證券化吸引社會(huì)資金，未來(lái)也將受到規(guī)范的監(jiān)督監(jiān)管。原來(lái)可能沒(méi)有很多標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在要制定標(biāo)準(zhǔn)，保證投資人的利益。

??申萬(wàn)宏源研究報(bào)告顯示，去年我國(guó)企業(yè)ABS發(fā)行總量為8098億元，其中房地產(chǎn)資產(chǎn)相關(guān)717億元，占比8.9%；ABN發(fā)行總量為585億元，其中房地產(chǎn)資產(chǎn)相關(guān)158億，占比27%。其中，房地產(chǎn)租賃成為證券化的主力。2017年是我國(guó)發(fā)展長(zhǎng)租公寓的元年，各大房企及銀行進(jìn)行了不同的租賃資產(chǎn)證券化創(chuàng)新嘗試。多項(xiàng)首次以長(zhǎng)租公寓為標(biāo)的的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品紛紛出現(xiàn)，包括租金收益權(quán)ABS、類REITs、CMBS、ABN、房地產(chǎn)基金、按居貸以及信用貸。

??截至今年2月，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已有8單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲批，總?cè)谫Y規(guī)模451億元。其中不需要原始權(quán)益人出讓物業(yè)所有權(quán)的CMBS對(duì)于融資人而言，是一個(gè)非常好的降低融資成本、拉長(zhǎng)融資期限的途徑。

??除CMBS外，REITs作為政策最先鼓勵(lì)的方向發(fā)展也極其迅速。國(guó)泰君安報(bào)告認(rèn)為，REITs最先有望從租賃運(yùn)營(yíng)端取得突破。

??去年10月以來(lái)，新派公寓類REITs、保利租賃住房REITs、旭輝領(lǐng)寓類REITs等相繼獲批。2月13日，越秀地產(chǎn)租賃住房類REITs也獲深圳證券交易所審議通過(guò)。

??2018年2月9日，深圳證券交易所發(fā)布《深圳證券交易所發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2018~2020年）》，明確指出要大力發(fā)展公募REITs，國(guó)內(nèi)REITs格局或?qū)⒂瓉?lái)重大突破，資產(chǎn)證券化格局也將進(jìn)一步發(fā)展。

??同策研究院總監(jiān)張宏偉預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)的基本面并未發(fā)生改變，2018年房企資金壓力會(huì)進(jìn)一步增大。而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，擴(kuò)大股權(quán)融資規(guī)模，降低杠桿比例將為市場(chǎng)注入新活力，滿足部分融資需求。

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