國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的2018年70個(gè)城市房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)顯示，1月全國(guó)樓市依然呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。尤其一線城市的房?jī)r(jià)31個(gè)月以來(lái)首次出現(xiàn)同比下跌，被市場(chǎng)解讀為是樓市出現(xiàn)真正“拐點(diǎn)”的信號(hào)之一。

??然而仍有53個(gè)城市環(huán)比上漲，且漲幅超過(guò)4%的城市有9個(gè)，漲幅在2%~4%之間的有17個(gè)，漲幅在1%~2%之間的達(dá)到了16個(gè)，其中絕大多數(shù)是三四線城市。

??多家券商機(jī)構(gòu)在春節(jié)期間開(kāi)啟了多地返鄉(xiāng)調(diào)查顯示，在這輪三四線城市領(lǐng)漲的背后，“棚改”都是關(guān)鍵詞。

??貨幣化安置激活需求

??“我去年3月購(gòu)買(mǎi)的一套120多平方米的三居，到下半年就漲了10多萬(wàn)元，漲了近20%?！?月27日，岳陽(yáng)市王輝（化名）對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者感慨道。

??中部地區(qū)的岳陽(yáng)市是典型的三四線城市。岳陽(yáng)市安居樂(lè)房地產(chǎn)中介一位工作人證實(shí)：“去年由于拆遷與棚戶區(qū)改造，購(gòu)房者很多，岳陽(yáng)市的新商品房從5000元/平方米漲到6000元~8000元/平方米?！?/span>

??浙商證券分析師趙翔調(diào)研湖北省荊州市發(fā)現(xiàn)，短短兩三年當(dāng)?shù)貥鞘袔?kù)存快速去化，同時(shí)2017 年全年大部分樓盤(pán)都開(kāi)盤(pán)快速去化，量?jī)r(jià)齊升。

??剛剛過(guò)去的春節(jié)里，來(lái)自機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期監(jiān)測(cè)的11個(gè)城市中，整體樓市成交量較去年春節(jié)增長(zhǎng)53.6%。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析，三四線城市房?jī)r(jià)漲幅較大，實(shí)際上說(shuō)明需求規(guī)模大。而這些需求中，棚戶區(qū)改造的推進(jìn)成為重要的推動(dòng)力。

??仍以岳陽(yáng)市為例， 2017年2月岳陽(yáng)市市長(zhǎng)辦公會(huì)上公布2017~2018年，岳陽(yáng)市計(jì)劃完成中心城區(qū)棚改5.1萬(wàn)戶。按照2016年全市完成城市棚戶區(qū)改造3.1萬(wàn)戶，推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存7000多套的進(jìn)度，這意味著仍有將近10000多套的需求空間。

??“拆了房子總要買(mǎi)，二是拆房子的補(bǔ)償足夠買(mǎi)。”廣發(fā)證券首席宏觀分析師郭磊在山東西南部的縣城調(diào)研發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)爻菂^(qū)人口不過(guò)幾十萬(wàn)，2017年完成了棚改1.4萬(wàn)套，2018年計(jì)劃達(dá)到8000套以上。本已停滯了三四年的房?jī)r(jià)2017年上漲明顯，一年時(shí)間從均價(jià)3000元/平方米到均價(jià)4000/平方米以上。

??根據(jù)住建部官網(wǎng)公布數(shù)據(jù)，2017年1月至10月，全國(guó)棚戶區(qū)改造已開(kāi)工600萬(wàn)套，完成投資1.68萬(wàn)億元。

??依據(jù)住建部公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2015年棚戶區(qū)改造開(kāi)工601萬(wàn)套，2016年棚戶區(qū)改造開(kāi)工606萬(wàn)套，目前總計(jì)已完成1800萬(wàn)套的棚戶區(qū)改造任務(wù)。

??2017年上半年國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，2018年到2020年三年時(shí)間里，將再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套 。

??具體到2018年，此前，住建部工作會(huì)議提出，2018年棚改具體規(guī)劃，全年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)各類棚改580萬(wàn)套超市場(chǎng)預(yù)期。無(wú)疑，2018年棚改計(jì)劃超預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售是利好。

??“棚改貨幣化是去年三四線房地產(chǎn)銷售和投資超預(yù)期的主要因素，今年棚改目標(biāo)依然定的不低，因此對(duì)房地產(chǎn)投資的托底效應(yīng)整體依然還在，所以我們預(yù)測(cè)房地產(chǎn)投資增速放緩幅度相對(duì)溫和，不會(huì)明顯拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)?！睂?duì)于棚改的成效，摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊對(duì)記者表示。

??嚴(yán)躍進(jìn)則表示，棚改一方面能帶來(lái)城市更新區(qū)域的擴(kuò)大，另一方面也能帶來(lái)更多的棚改受益對(duì)象，尤其是貨幣化補(bǔ)貼安置等內(nèi)容，所以這都會(huì)帶來(lái)很多新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。但是對(duì)于此類城市來(lái)說(shuō)，需要警惕需求釋放的不持續(xù)引起市場(chǎng)交易規(guī)模的波動(dòng)。

??房地產(chǎn)調(diào)控不放松

??“荊州市這個(gè)城市屬于目前三四線城市中具有代表性的一類，在經(jīng)濟(jì)和人口形勢(shì)都不太理想的狀況之下， 貨幣化安置則是這一輪樓市上漲的推手。在2018 年，貨幣化安置比例仍舊維持在70%的高位，加之由于棚改帶來(lái)的城市空間結(jié)構(gòu)不斷變遷及配套功能的不斷完善，返鄉(xiāng)置業(yè)需不斷復(fù)蘇，樓市發(fā)展將呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的良好狀態(tài)。”趙翔表示。

??但從整體上看，一旦價(jià)格上漲過(guò)快，或很快觸發(fā)調(diào)控實(shí)施。“之前類似浙江金華等城市有過(guò)限購(gòu)，所以如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，不排除限購(gòu)的可能性。但新的特點(diǎn)在于，部分地方可能不限購(gòu)了，而是采取限售的做法，這一點(diǎn)是值得關(guān)注的。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

??央行和銀監(jiān)會(huì)2018年主要工作任務(wù)中，在防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)上均加大了對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管力度。無(wú)疑這旨在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，降低杠桿率依然或是今年樓市調(diào)控的重點(diǎn)。

??“要全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不出現(xiàn)很大偏差，中央會(huì)維持房地產(chǎn)調(diào)控的政策立場(chǎng)。”章俊表示。但在具體實(shí)踐中，與一二線城市不同，盡管部分三四線城市樓市量?jī)r(jià)齊升，但仍有一些城市存在庫(kù)存規(guī)模較大的現(xiàn)狀。

??針對(duì)此類差異，2017年底，住建部有官員在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上曾表示，針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫(kù)存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。

??嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，滿足首套剛需導(dǎo)向不變，支持改善性需求方面政策或略有放寬，不排除對(duì)首套房和二套房的認(rèn)定、普通住房和非普通住房的劃分等方面進(jìn)行政策微調(diào)的可能。

??進(jìn)入兩會(huì)時(shí)間，今年是否會(huì)在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立方面有更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展備受市場(chǎng)關(guān)注。最近一段時(shí)間房產(chǎn)稅的討論升溫。很多人認(rèn)為房產(chǎn)稅將成為地方財(cái)政新的來(lái)源，從而降低地方政府對(duì)賣(mài)地收入的依賴，但瑞銀證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤發(fā)給記者分析中認(rèn)為，這將是 “房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”的重要一環(huán)。

??“ 如果全國(guó)人大將房產(chǎn)稅列入2018年的立法議程，相關(guān)立法可能在2019年底通過(guò)，并在2019年底到2020年在一些城市以某種形式實(shí)施。她預(yù)計(jì)如果立法進(jìn)程快于預(yù)期，其影響將主要體現(xiàn)在對(duì)市場(chǎng)情緒上。相反，如果房地產(chǎn)稅再次未被提上2018年的立法議程，則可能對(duì)市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)正面影響?！?/span>

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