我國(guó)住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)租市場(chǎng)快速發(fā)展，隨之而來(lái)的長(zhǎng)租公寓亂象也頻頻發(fā)生。

??近年來(lái)，部分從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)，利用租金支付期限錯(cuò)配建立資金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信貸資金，變相開(kāi)展金融業(yè)務(wù)。同時(shí)，一些住房租賃企業(yè)發(fā)生資金鏈斷裂，也嚴(yán)重影響了住房租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益。

??基于此，加強(qiáng)對(duì)住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，引導(dǎo)住房租賃企業(yè)回歸住房租賃服務(wù)本源，防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，已經(jīng)引起了主管部門(mén)的重視。

??4月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委、公安部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、國(guó)家網(wǎng)信辦、銀保監(jiān)會(huì)等6部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），從從業(yè)管理、租賃經(jīng)營(yíng)、資金監(jiān)管、消費(fèi)貸款等七方面入手，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管。

??住房租賃企業(yè)不得變相開(kāi)展金融業(yè)務(wù)

??《意見(jiàn)》針對(duì)從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)，明確要求各地加強(qiáng)從業(yè)管理的同時(shí)，規(guī)范住房租賃經(jīng)營(yíng)行為，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營(yíng)的房源信息納入所在城市住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，單次收取租金的周期原則上不超過(guò)3個(gè)月，支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。

??《意見(jiàn)》提出，房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立1個(gè)住房租賃資金監(jiān)管賬戶(hù)，向所在城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)備案，通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)向社會(huì)公示。住房租賃企業(yè)發(fā)布房源信息時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管賬戶(hù)信息。住房租賃企業(yè)單次收取租金超過(guò)3個(gè)月的，或單次收取押金超過(guò)1個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶(hù)，并通過(guò)監(jiān)管賬戶(hù)向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金等。

??《意見(jiàn)》明確，禁止套取使用住房租賃消費(fèi)貸款。住房租賃企業(yè)不得變相開(kāi)展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費(fèi)貸款。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格管理住房租賃消費(fèi)貸款，加強(qiáng)授信審查和用途管理，發(fā)放貸款前必須采取有效手段核查借款人身份信息，評(píng)估還款能力，核實(shí)借款意愿，并做好記錄。

??合理調(diào)控住房租金水平

??金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房租賃消費(fèi)貸款，應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過(guò)住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配，貸款資金只能劃入借款人賬戶(hù)，同時(shí)強(qiáng)化貸款資金用途管理，避免資金挪用風(fēng)險(xiǎn)。《通知》指出，對(duì)于已實(shí)際發(fā)放給住房租賃企業(yè)的存量住房租賃消費(fèi)貸款，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)制定妥善處置方案，穩(wěn)妥化解存量。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要與金融機(jī)構(gòu)共享有“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的住房租賃企業(yè)名單，金融機(jī)構(gòu)要對(duì)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，加強(qiáng)名單式管理，對(duì)列入上述名單的企業(yè)不得發(fā)放貸款。

??《意見(jiàn)》還提到，要合理調(diào)控住房租金水平。住房租賃市場(chǎng)需求旺盛的大城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立住房租金監(jiān)測(cè)制度，定期公布不同區(qū)域、不同類(lèi)型租賃住房的市場(chǎng)租金水平信息。積極引導(dǎo)住房租賃雙方合理確定租金，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。發(fā)揮住房租賃企業(yè)，尤其是大中型住房租賃企業(yè)在穩(wěn)定市場(chǎng)租金水平方面的示范作用。加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)租金監(jiān)測(cè)，密切關(guān)注區(qū)域租金異常上漲情況，對(duì)于租金上漲過(guò)快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

??“此次政策是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)首個(gè)系統(tǒng)監(jiān)管的政策，也成為今年在經(jīng)營(yíng)貸管控基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)的第二個(gè)金融市場(chǎng)監(jiān)管政策?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，前述規(guī)定直擊長(zhǎng)租公寓企業(yè)各類(lèi)違規(guī)做法，有助于規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)防范經(jīng)營(yíng)方面出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

??2020年底，從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“完善長(zhǎng)租房政策，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”，到全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出“大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問(wèn)題”是今年要抓好的重點(diǎn)工作之一。

??作為“十四五”開(kāi)局之年，住房租賃已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞之一。政策會(huì)逐漸體現(xiàn)出“出實(shí)招、見(jiàn)實(shí)效”，這也將加快住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范和發(fā)展，住房租賃市場(chǎng)有望迎來(lái)長(zhǎng)效發(fā)展。

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