導(dǎo)讀

??在樓市過去20年發(fā)展中，實(shí)際是三年一輪的波動(dòng)，樓市會(huì)伴隨經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)情況產(chǎn)生波動(dòng)。未來則不同，將進(jìn)入平穩(wěn)增長周期。未來一二線城市將從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)，而住房需求將從量的增長轉(zhuǎn)為質(zhì)的需求。

??旭輝集團(tuán)董事長林中近期發(fā)表了一個(gè)樓市長周期論。據(jù)他觀察，房地產(chǎn)實(shí)際上是20年一個(gè)長周期。過去的1998年到2017年，是高速增長、高頻波動(dòng)的長周期，但在新的政策、新的形勢(shì)、新的行業(yè)起點(diǎn)下，未來20年是平穩(wěn)增長、低頻波動(dòng)的長周期。

??林中認(rèn)為，未來十年甚至十五年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方式基本會(huì)沿用行政調(diào)控+宏觀工具調(diào)控混搭使用。

??如果從長周期角度來看本輪房地產(chǎn)調(diào)控。從去年下半年開始算起，本輪調(diào)控已經(jīng)持續(xù)逾一年。密集調(diào)控自今年3月份開始，持續(xù)超半年。按照慣常規(guī)律，樓市開始表現(xiàn)出對(duì)政策逐漸適應(yīng)，從而進(jìn)入平穩(wěn)周期，并在低谷徘徊。

??以北京二手房市場(chǎng)為例。目前該市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整非常明顯，從4月至今的6個(gè)月累計(jì)跌幅超過15%，部分區(qū)域房源價(jià)格跌幅近20%，已近2016年四季度水平。低谷之后，樓市還會(huì)再進(jìn)入大小年的慣常周期嗎？

??樓市低谷徘徊

??按照慣常調(diào)控規(guī)律，樓市在逐漸適應(yīng)調(diào)整政策之后，開始步入低點(diǎn)穩(wěn)定周期。

??以調(diào)控最為嚴(yán)峻的北京為例。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年11月中上旬（1日-20日），北京全市二手住宅共網(wǎng)簽5256套，與10月中上旬相比上漲64.5%，同比2016年11月中上旬下降57.3%。其中，單日網(wǎng)簽量在400套以上的有11月6日的428套、11月13日456套、11月20日的452套，整體網(wǎng)簽量依舊維持在每日400套上下的低水平。

??從調(diào)控之后，北京單月市場(chǎng)表現(xiàn)看，3月份時(shí)，北京二手住宅中上旬網(wǎng)簽量將近14000套；7、8月份時(shí)，中上旬的網(wǎng)簽量下跌到僅有4600余套，跌幅達(dá)67%；交易量在7-8月份觸底后，9月份開始出現(xiàn)企穩(wěn)回升勢(shì)頭；11月中上旬的網(wǎng)簽量與7、8月份同期相比回升了13%左右。

??根據(jù)安居客房產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)，今年北京二手市場(chǎng)與傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”相差甚遠(yuǎn)，表現(xiàn)只能用“銅九鐵十”來形容。從成交量看，去年9、10月分別有超3萬套和超2萬套，而今年9、10月份，成交量持續(xù)低于1萬套， 9月的同比下降幅度達(dá)67%左右。

??安居客房產(chǎn)研究院分析師朱萬鵬實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京二手房價(jià)已回到去年9、 10月份的位置，也就是第一輪大漲的結(jié)束時(shí)期。按照現(xiàn)在市場(chǎng)資金轉(zhuǎn)化收益來看，這個(gè)價(jià)位已經(jīng)達(dá)到一個(gè)較低位置，再回落已經(jīng)不太可能。從最近中介機(jī)構(gòu)訪客量來看，看房人群有所增加，但因?yàn)楦呤赘丁①彿抠Y格等門檻的限制，成交量并不會(huì)有過大上升?？梢哉f，現(xiàn)在的市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到調(diào)控效果，另外“房住不炒”的定位也將持續(xù)堅(jiān)定不移。

??偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，北京二手房市場(chǎng)目前整體處在低位企穩(wěn)、穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)中，前者是政策調(diào)控所致，后者則是市場(chǎng)需求所致。北京二手房市場(chǎng)在低點(diǎn)穩(wěn)定幾個(gè)月的同時(shí)，房價(jià)也在持續(xù)小幅下跌，買方話語權(quán)逐步增大，部分有首次置業(yè)需求或改善需求的客戶開始借此機(jī)會(huì)考慮購房，市場(chǎng)因此回溫。不過他指出，在投資投機(jī)需求被堵、改善需求購房成本增加的情況下，目前首次置業(yè)需求和有能力改善的需求相對(duì)較少，這類需求釋放也比較緩慢，加上握有主動(dòng)權(quán)，其心態(tài)更加理性，挑選也更加慎重，所以市場(chǎng)回溫幅度較小。

??未來長周期

??安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，從國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)此前公布的數(shù)據(jù)來看，北京二手房銷售價(jià)格已經(jīng)連續(xù)半年呈現(xiàn)下滑，新建商品房銷售面積也同比下降44.4%，這和調(diào)控政策不無關(guān)系。從短期來看，調(diào)控政策短時(shí)間內(nèi)肯定不會(huì)取消，由于北京的調(diào)控政策已是全國最嚴(yán)，再度收緊的幾率也極小。延伸到樓市交易活躍度，截止到春節(jié)前都不會(huì)高增長，到明年3月份后或迎來價(jià)平量升局面。

??從更長遠(yuǎn)的周期判斷，張波認(rèn)為，受長效機(jī)制影響，未來樓市的波動(dòng)性尤其是房價(jià)的波動(dòng)性一定會(huì)小于2016年前。從這個(gè)基本面來看，他表示，樓市未來出現(xiàn)所謂大年或小年的概率也極小，當(dāng)然由于“五限”類的短期調(diào)控措施至少在明年中期都不會(huì)有放松跡象，可以預(yù)期，明年樓市量縮價(jià)平將是大概率方向。

??回顧樓市調(diào)控周期，從1981年開始在深圳、廣州試點(diǎn)商品房開始，國內(nèi)經(jīng)歷了數(shù)次調(diào)控。1993年的調(diào)控，導(dǎo)致1993年到1998年房地產(chǎn)持續(xù)降溫，1998年試點(diǎn)住房制度改革到2004年供給側(cè)調(diào)控，2005年需求側(cè)調(diào)控、2006年調(diào)控結(jié)構(gòu)、2009年刺激樓市、2010年再次收緊、2014年再次刺激、2016年再次調(diào)控。樓市調(diào)控的頻繁與其受重視程度可見一斑。

??張波認(rèn)為，長周期的判斷要結(jié)合人口因素，這一方面是實(shí)力購房人群數(shù)量的變化，另一方面是不同城市對(duì)于人口的吸聚力量。隨著人口紅利消失，大量人口向都市群聚集，未來20年房地產(chǎn)交易總量將會(huì)放緩，不同區(qū)域?qū)⒊尸F(xiàn)分化效應(yīng)。

??“人們往往會(huì)用日本的房產(chǎn)泡沫破裂和中國對(duì)比，但是房產(chǎn)泡沫的形成都是有經(jīng)濟(jì)增長、城鎮(zhèn)化等基本面支撐，日本房產(chǎn)泡沫形成初期和日本經(jīng)濟(jì)成功轉(zhuǎn)型并持續(xù)向好有關(guān)，但由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩（日本1990年77.4%城市化率）、主力購房人群不斷減少，使得泡沫最終破滅。相比日本，我們目前在城市化率（2016年底中國的城市化率水平為57.4%）以及主力購房人群的基本面上明顯好于1991年泡沫破滅點(diǎn)的日本，但如不以短期調(diào)控加之長效機(jī)制有效控制，則有著極大風(fēng)險(xiǎn)性?！睆埐ǚ治龅?。

??林中的觀點(diǎn)是，在樓市過去20年發(fā)展中，實(shí)際是三年一輪的波動(dòng)，樓市會(huì)伴隨經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)情況產(chǎn)生波動(dòng)。未來則不同，將進(jìn)入平穩(wěn)增長周期。未來一二線城市將從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)，而住房需求將從量的增長轉(zhuǎn)為質(zhì)的需求?！皬挠蟹孔〉阶『梅?。未來好房子、高品質(zhì)與買得起的改善性住房，市場(chǎng)需求仍將很大?！?/span>

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