2月4日，央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點至19.5%。這是近3年來首次降準(zhǔn)。這一政策無疑給干渴中的房地產(chǎn)市場注入了一汪活水，中信證券預(yù)計將給市場釋放6500億元至7000億元的流動性。

    從國際形勢分析，世界經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期下調(diào)，各國紛紛“降息”；國內(nèi)2014年GDP增速新低，今年1月份制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)兩年多來首次跌破50%的榮枯線。

    在經(jīng)歷了降準(zhǔn)之后，也許將進(jìn)入一個新的降息降準(zhǔn)周期，這對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生哪些影響呢？會不會像上一個周期那樣帶給開發(fā)商新的資金流？房價會不會再次一飛沖天呢？

    降準(zhǔn)讓樓市度過了最困難時期

    海通證券分析師姜超認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)增速處于24年以來的低點，1月CPI同比漲幅僅為0.8%，經(jīng)濟(jì)下行通縮風(fēng)險加劇，進(jìn)一步的寬松政策仍可期待。

    國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部首席經(jīng)濟(jì)師祝寶良表示，就目前情況來看，2015年的物價水平整體不會偏高，還會有幾次降準(zhǔn)，也不排除降息的可能性。

    綜合各家的預(yù)測來看，未來降息或降準(zhǔn)的可能性非常大。

    隨著這輪降息降準(zhǔn)周期通道的開啟，信貸政策松綁的通道也逐漸打開，對樓市而言，這無疑是一個利好的刺激。

    在經(jīng)歷了去年樓市平淡期之后，今年年初的數(shù)據(jù)顯示樓市有企穩(wěn)的跡象。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，1月份全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米10564元人民幣，環(huán)比微漲0.21%。

    這個數(shù)據(jù)非常重要，因為在全國百城房價連續(xù)下跌8個月之后，這是首次監(jiān)測到企穩(wěn)的數(shù)據(jù)。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在采訪中表示：“從數(shù)據(jù)上看，樓市已經(jīng)明顯企穩(wěn)升溫?！彼J(rèn)為，在再次降準(zhǔn)的預(yù)期之下，樓市將出現(xiàn)暖上加暖的效果。

    張大偉的分析得到了市場的認(rèn)證。北京一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴中國商報記者：“最近預(yù)約看房的人數(shù)明顯增加，我每天需要帶兩到三撥人在朝陽區(qū)西大望路以及百子灣板塊看房?！边@個板塊與國貿(mào)相距不過兩三公里，是成熟的居民區(qū)，該處在售的豪華高端公寓樓盤均價每平方米超過10萬元，二手房價格每平方米在3萬元至5萬元之間。降準(zhǔn)將放大市場利好，購房者對市場的預(yù)期將明顯向好。一位正在看房的先生告訴記者：“從購房者的角度而言，當(dāng)然是希望房價越低越好。但是現(xiàn)在松動的信貸政策使得購房者很難再期待房價下調(diào)到合理區(qū)間，所以不再等待觀望了?！?/span>

    泰禾集團(tuán)品牌總經(jīng)理沈力男在采訪中表示：“北京市場的土地供應(yīng)日漸稀少，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，拿地已經(jīng)不容易。從住宅供應(yīng)的情況看，真正的住宅用地占比大約在三成多，更多的用地傾向于商業(yè)用地、保障房和自住房?！彼J(rèn)為，北京的房價趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)企業(yè)專注打造的豪宅項目反而會有更出眾的表現(xiàn)。

   “房價下跌的可能性幾乎為零?！睆埓髠ジ嬖V記者，從樓市的資金層面分析，一二線城市的資金面會好轉(zhuǎn)。

    一段時間以來，如何有效控制融資成本、降低融資成本，一直是所有開發(fā)商在尋找的出路，除了增發(fā)股票及發(fā)行債券向投資者募集資金外，銀行貸款仍是主要來源。雖然央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金的目的在于刺激整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境，維持平穩(wěn)發(fā)展，但是對開發(fā)商而言，在熬過了資金鏈比較緊張的2014年之后，降準(zhǔn)讓極度缺錢的開發(fā)商看見了一絲曙光。

    樓市告別了暴漲的可能性

    雖然降息降準(zhǔn)會對提振房地產(chǎn)有幫助，但是一些開發(fā)過剩的城市因市場上供大于求，房價存在價格下行的壓力。

    可以肯定的是，接下來的樓市將以“去庫存”為主基調(diào)。同策研究張宏偉在接受采訪時表示：“預(yù)計在經(jīng)歷了2014年的低潮以及今年年初的重新盤整之后，樓市在政策的刺激下，3月份之后預(yù)計會有一波入市行情。”

    短期內(nèi)看，樓市接下來3至6個月的成交量會出現(xiàn)短期反彈，價格有可能逐漸堅挺，甚至對于一線城市及市場基本面良好的城市會出現(xiàn)小幅漲價的現(xiàn)象。

    顯然，由于經(jīng)濟(jì)增速的下滑，以及市場購買動力的缺乏，樓市需求不足的現(xiàn)象還會持續(xù)表現(xiàn)出來。在此后的一段時間內(nèi)，樓市不可能再出現(xiàn)此前暴漲的現(xiàn)象，“去庫存”的壓力一直縈繞在開發(fā)商的頭上，毫無疑問房地產(chǎn)市場進(jìn)入了“白銀時代”。

    需要指出的是，包括北京等一線城市，去年年底出現(xiàn)了房企業(yè)績增加的情況，這是在各大房企為了完成全年銷售指標(biāo)、加速推盤的情況下博弈的結(jié)果。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能過剩，供應(yīng)過多，庫存高企，造成更大的去庫存壓力，這是不爭的事實。

    張宏偉認(rèn)為，盡管大部分城市限購政策取消，“央四條”出臺限貸政策有松動，各地方政府陸續(xù)發(fā)布“救市”措施，央行已經(jīng)啟動全面降息，與樓市相關(guān)的各種政策層面的利好紛至沓來，但是這些政策的效果都是短期的，并不代表未來樓市基本面會逐步回升，未來問題會越來越多。樓市“救市”政策越頻頻發(fā)布，反而說明當(dāng)前樓市形勢越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風(fēng)險。

    去庫存和跑量仍是周期主題

    在本次降準(zhǔn)以及前期降息等“救市”政策刺激作用之下，一線城市的房價逐漸步入上行通道。據(jù)張宏偉分析，與一線城市不同的是，二線城市存銷比開始普遍降低。

    杭州是一個非常典型的二線城市，上次降息之后的各項數(shù)據(jù)表明，杭州的房地產(chǎn)市場不容樂觀。根據(jù)國家統(tǒng)計局杭州調(diào)查隊統(tǒng)計，2014年12月杭州市新建商品住宅和二手住宅銷售價格（不含所轄五縣市，下同）同比分別下降10.3%和5.1%；全年共成交新建商品住宅7.6萬套，同比增長8.3%，成交二手住宅3.3萬套，同比下降17.5%，全年呈現(xiàn)量升價跌態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，杭州新建商品住宅價格環(huán)比先穩(wěn)后降。

    業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，降準(zhǔn)周期對于供過于求的二線城市而言，對市場不會有太大的影響。

    張宏偉指出，無論是二線城市還是大多數(shù)三四線城市，“去庫存”和“跑量”仍是不變的主題。從現(xiàn)在的情況看，庫存量大，去化周期長，還是要堅持去庫存?？傮w來看，各個城市在降準(zhǔn)的刺激之下走勢將進(jìn)一步“分化”。

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽(yù)副會長朱中一也認(rèn)為：“房企不能因降準(zhǔn)等新政而盲目樂觀，樓市的分化或?qū)⒁虼诉M(jìn)一步拉大?！敝熘幸慌袛啵?015年一二線城市的房地產(chǎn)市場可能會企穩(wěn)，但三四線城市并沒有把握。

中國商報